Mas a principal função da nova lei é facilitar as construções habitacionais no Recife, principalmente as chamadas Habitação de Interesse Social (HIS). Isso inclui empreendimentos financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), da Caixa Econômica Federal, a atual galinha dos ovos de ouro do mercado imobiliário brasileiro – em um cenário de juros altos, é o modelo que mais tem atraído investimentos e consumidores.

Capitaneada pelo secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Felipe Matos, o mesmo que conduziu a concessão à iniciativa privada de quatro parques recifenses, a LPUOS foi recebida com aplausos pelas construtoras e imobiliárias pernambucanas. O presidente da Ademi-PE, Rafael Tenório Simões, afirmou nas redes socias que “veremos Minha Casa, Minha Vida onde não se via, novos edifícios ocupando áreas abandonadas do centro, uma nova fase para a zona sul, lojas ativas nos térreos, calçadas mais largas e mais vida nas ruas”.

Na Câmara de Vereadores, o projeto recebeu 112 emendas, das quais 42 foram aprovadas ou adicionadas. A votação só contou com um voto contrário, da vereadora Jô Cavalcanti (PSOL), unindo tanto a base do prefeito João Campos quanto a direita e a extrema direita.

Em almoço nesta semana promovido pelo Sinduscon, o secretário de habitação, Felipe Cury (PT), afirmou, segundo o Jornal do Commercio, que “a gente tem que começar a pensar diferente e verticalizar (os empreendimentos do MCMV). Estou convencido que, ou vamos verticalizar ou não vamos atacar nosso verdadeiro déficit habitacional, que é o ônus excessivo com o aluguel”, disse. Recife, porém, já é uma cidade bem verticalizada: tem 30,4% da população morando em apartamentos. No Nordeste, fica atrás apenas de João Pessoa (38%). Fortaleza, cidade com o maior PIB do Nordeste, tem pouco mais de 21% de sua população em residências verticalizadas.

Na tese da prefeitura, o Recife perdeu 48 mil habitantes entre os Censos de 2010 e 2022 por não ter habitações acessíveis o suficiente. Porém, o último Censo também mostra que o número de domicílios em Recife cresceu 25,1% entre 2010 e 2022, mesmo com a população total encolhendo 3,17% no mesmo período. Ainda assim, 361.548 residentes – o que representa 24,28% da população do Recife -, moram em favelas.

Desde março a Marco Zero tem acompanhado a tramitação da LPUOS. Confira abaixo oito dos muitos pontos que vão mudar na cidade. Para quem quiser se aprofundar, a nova lei está disponível na íntegra no Diário Oficial.

1) Estímulo à habitação. Para quem?

Vários artigos da nova LPUOS têm como finalidade aumentar os empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida no Recife. As construtoras recebem subsídios e facilidades de financiamento pelo programa da Caixa Federal: mais área privada em um terreno significa mais apartamentos para vender. Um desses incentivos é que as HIS podem ser dispensadas do atendimento obrigatório à Taxa de Contribuição Ambiental (TCA) e aos parâmetros de qualificação do espaço público, como calçadas mais largas.

Outro benefício é que empreendimentos de HIS só serão classificados como de impacto – o que significa um licenciamento mais rígido – se a área total de construção for superior a 30.000 m², um limite superior à regra geral (>20.000 m²).

Nas reuniões públicas, o secretário Felipe Matos disse que queria atrair para essas novas moradias quem é “nem rico, nem tão pobre”. Única vereadora a votar contra a LPUOS, Jô Cavalcanti (PSOL) teme que o exemplo de São Paulo ocorra aqui também, com apartamentos teoricaamente para HIS sendo vendidos para quem quer lucrar com aluguel e revenda, e não para moradia.

A lei não estabelece limites fixos de renda na definição de quem deve ser atendido pelas HIS. Essas habitações são definidas apenas como “empreendimentos de iniciativa do poder público e/ou aqueles enquadrados como receptores de subsídio de programas sociais oficiais com o objetivo de prover moradias com condições adequadas de habitabilidade”. A emenda que estabelecia um limite de renda foi rejeitada na Câmara, de maioria governista.

“Contrariamente ao discurso oficial, a nova lei não valoriza efetivamente a Habitação de Interesse Social nem beneficia as camadas mais vulneráveis. Os incentivos previstos para que o mercado invista em empreendimentos no Centro, muito divulgados, têm como protagonistas as obras do MCMV das faixas 2 (até R$ 4,7 mil), (até R$ 8,6 mil) e 4 (até R$ 12 mil), fomentando uma reocupação do centro da cidade que pouco atende às demandas sociais reais dos grupos menos favorecidos”, afirma o arquiteto e urbanista Natan Nigro, coordenador executivo do instituto INCITI e doutorando em Desenvolvimento Urbano na Universidade Federal de Pernambuco (UFPE) .

2) Estímulo ao retrofit no Centro do Recife

Para a revitalizar o Centro, a aposta da prefeitura é em moradia. A lei traz o incentivo ao retrofit, a reforma com mudança de uso. “A cada metro quadrado reformado para moradia nessa área, o incorporador recebe o direito de construir área adicional equivalente em bairros mais valorizados, como Boa Viagem. Essa estratégia contribui para a reativação do estoque edificado ocioso e para a reinserção do uso residencial no centro da cidade, fortalecendo sua vitalidade urbana”, acredita o arquiteto e urbanista Zeca Brandão, professor titular do curso de Arquitetura e Urbanismo e da pós-graduação em Desenvolvimento Urbano (MDU) da UFPE. Se a reforma no Centro for para Habitação de Interesse Social, o potencial construtivo em Boa Viagem e região é dobrado, passando de um para dois para metros quadrados.

Por meio de emenda, foi incluída a isenção do pagamento de contrapartida via Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) – quando o empreendedor paga para aumentar a área construída em um lote – por um período de cinco anos de vigência da lei, desde que a aquisição seja acompanhada de reforma (não especifica de que tipo) ou retrofit em imóveis inseridos na Boa Vista, Bairro do Recife, Santo Antônio e São José. A medida foi vista como uma transição, já que a outorga onerosa não existia na antiga lei.

3) Lei dos 12 Bairros foi revogada

O artigo 204 da nova LPUOS revoga a Lei dos 12 Bairros, que estabelecia limites para a pressão imobiliária em bairros da zona norte do Recife. “A substituição por novos parâmetros urbanísticos pode representar um retrocesso, como a perda de controle do gabarito e da limitação do remembramento de lotes, fundamentais para preservar a paisagem urbana e conter o adensamento excessivo desses bairros”, critica Zeca Brandão.

O urbanista Natan Nigro lembra que os novos parâmetros da LPUOS só foram questionados em plenário, quando se constatou que as informações inicialmente divulgadas não correspondiam à realidade. “A pressão de moradores resultou em emendas que atenuaram parcialmente os impactos da revogação da referida lei, mas a sensação é a de que houve manipulação do debate público, distraindo a atenção dos aspectos mais controversos da nova legislação. Assim, a atual gestão municipal parece reiterar práticas das anteriores ao promover uma participação meramente formal, restrita a encontros setorizados e audiências públicas com pouca representatividade social, envolvendo segmentos restritos da população”, afirmou.

Saiba mais aqui: Lei dos 12 bairros: a morte de uma conquista civilizatória

4) 16 novas Zeis

Com a nova lei, o Recife aumenta a área de três Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social) e ganha mais 16 outras. Zeis são áreas destinadas à população de baixa renda, onde se busca urbanização, melhorias ambientais e regularização fundiária. O reconhecimento de comunidades em Zeis é uma ação importante para proteger os territórios ocupados por famílias pobres diante das pressões do mercado imobiliário. “O reconhecimento dessas 16 Zeis na nova LPUOS não foi uma dádiva ou uma benesse, mas uma conquista alcançada por meio da luta pelo Direito à Cidade no âmbito dos espaços institucionais de participação”, diz a professora de arquitetura e urbanismo da UFPE Danielle de Melo Rocha, representante da UFPE no Concidade e no Fórum do Prezeis. As Zeis que ampliaram área foram Vila Esperança/Cabocó, Aritana e Caranguejo Tabaiares. Entre as novas Zeis estão Santa Luiza, na Torre, e Vila Sul, em Afogados.

Leia mais aqui: A utopia nos move a caminhar! A Legislação urbanística do Recife sob a disputa pelo Direito à Cidade

5) Proibição de muros fechados e aumento de calçadas

A lei propõe uma série de soluções que podem ajudar a tornar o caminhar no Recife mais agradável, como a proibição de muros fechados, o aumento das calçadas a depender do tamanho da construção e faixa de amenização (ajardinamento) entre o prédio e calçada, com solo natural e arborização. Essas medidas, no entanto, valem somente para novas construções e não há na lei a previsão de mudanças para construções já existentes.

“Embora positivos em teoria, esses requisitos poderão elevar o custo dos imóveis, pois impõem soluções construtivas que fogem do padrão atual, restringindo o acesso a esses benefícios às populações de maior renda. Isso agrava a situação numa cidade que já detém o terceiro custo da moradia mais alto entre as capitais brasileiras, fato reconhecido pela própria gestão ao promover a nova lei”, comenta Nigro.

Em prédios comerciais, a fachada ativa, quando há lojas nos térreos, será obrigatória em vias arteriais, as mais importantes da cidade. Nos empreendimentos onde a fachada ativa não é obrigatória, a implantação dela vai conferir benefícios urbanísticos ao empreendimento. Em uma cidade quente como o Recife, outra boa notícia é que estacionamentos descobertos com área superior a 100 m² devem ter uma árvore a cada quatro vagas ou estrutura aérea com vegetação para sombreamento.

6) Soluções verdes e gabarito livre em margens de rios

Uma novidade da nova lei é a Taxa de Contribuição Ambiental (TCA). São soluções ambientais que podem se somar à Taxa de Solo Natural (TSN) de um empreendimento. São coisas como piso permeável (a partir de 70% de permeabilidade) , telhado verde (que pode ser só com 60% de vegetação) e jardins verticais.

Para Natan Nigro, a TCA é um instrumento urbanístico inovador que pode contribuir, ainda que parcialmente, para mitigar os efeitos das mudanças climáticas na cidade. “Apesar dessa inovação na legislação urbana local, é importante destacar que tais parâmetros não terão impacto significativo sobre a cidade já consolidada nem sobre os efeitos do modelo de expansão urbana herdado do século XX, um desafio até agora insolúvel pelos instrumentos legais vigentes”, disse.

Um ponto controverso da TCA é que ela pode “abater” a porcentagem da Taxa de Solo Natural de um lote em algumas situações. Uma delas é que cada metro quadrado de um jardim de chuva, por exemplo, corresponde a 1,30 m² de área exigida de solo natural. Para Norma Lacerda, professora titular da UFPE, as soluções da TCA não se equiparam à permeabilidade do solo natural e não deveriam ser usadas em uma cidade tão propensa a alagamentos como o Recife. Há ainda a dificuldade em se fiscalizar a continuidade dessas ações após a entrega dos edifícios.

Para terrenos que margeiam os rios, a prefeitura quer fazer permutas com os proprietários para as áreas mais próximas da água. No discurso oficial, a intenção é fazer parques lineares e outras obras públicas nesses trechos dos terrenos. Mas há rios e rios. Enquanto moradores da zona norte conseguiram diminuir os retrocessos da minuta da lei, que reduzia a Taxa de Solo Natural nos terrenos que margeiam o rio Capibaribe, uma emenda que limitava a 24 metros a altura de prédios em lotes às margens dos rios Beberibe e Tejipió – que costumam transbordar nas chuvas– foi vetada na Câmara de Vereadores. Ou seja, a altura dos prédios nessas áreas está liberada. O argumento para o veto foi de que habitacionais verticalizados poderiam ser construídos nessas áreas.

7) Fim da exigência de vagas de estacionamento

Seguindo o Plano Diretor de 2021, a lei desobriga a exigência de um mínimo de vagas em novas edificações. É uma forma também de baratear os custos de edificações para o MCMV, que não faz essa exigência. O professor da UFPE Zeca Brandão considerou que o artigo se alinha a diretrizes urbanas que desestimulam o uso do automóvel. “A medida pode induzir práticas de mobilidade mais sustentáveis. No entanto, sua efetividade depende da qualificação da infraestrutura urbana, como calçadas acessíveis e transporte público eficiente. Sem esses avanços, a demanda por garagens persistirá, e o mercado imobiliário continuará a ofertá-las”, pontua.

Saiba mais aqui: Nova lei elimina exigência de vagas de garagem em edifícios no Recife.

8) Aumento da preservação do Patrimônio Histórico-Cultural

A triplicação das áreas de preservação histórica, que passam de 5 km² para 17 km², com a criação de novas Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico-Cultural (ZEPH) é um dos grandes trunfos da nova lei. Agora, são 47 áreas reconhecidas, como Morro da Conceição e Sítio do Pai Adão, classificados como Patrimônio Imaterial, e a Vila dos Comerciários, na Tamarineira, classificada como conjunto. Porém, ao redor da Vila dos Comerciários a limitação de gabarito caiu – antes, a área fazia parte da Lei dos 12 Bairros, que foi revogada. Com a nova lei, espigões poderão ser construídos da rua Guimarães Peixoto em diante, sentido Tamarineira, inclusive com a junção de várias casas.

A nova lei também aumenta para 277 os Imóveis Especiais de Preservação (IEP). São imóveis isolados, que possuem características únicas e não podem ser alterados ou demolidos. Entre os que entraram na lista estão o edifício Oceania, no Pina, cenário do filme Aquarius; a Casa Rosada, no Rosarinho; seis postos salva-vidas em estilo art déco das praias do Pina e de Boa Viagem, implantados na década de 1940; e a pousada Rosa e Silva, um exemplar do ecletismo do início do século 20.

Na lista há também imóveis que mal dão para serem apreciados por quem passa nas ruas, como a casa tipo Amorim – projetada pelo arquiteto português Delfim Amorim em 1963 – da rua Ageu Magalhães, no Parnamirim, que hoje tem muro alto e cerca de arames. A inclusão de novos imóveis também chama a atenção para a degradação sem qualquer ação da Prefeitura do Recife de edificações que já são IEP há décadas, como as casas modernistas da avenida Rosa e Silva e a bela casa na esquina da praça Doutor José Vilela, no Parnamirim, todas elas desfiguradas e depredadas.

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A empresa que comprou a Haut é a Engebrand Construções e Serviços Ltda, que tem como endereço um coworking na rua do Futuro, nas Graças. A principal atividade da empresa é a “construção de obras de arte especiais”. Aberta em fevereiro de 2019, a Engebrand tem um capital social de R$ 104.500 e um único sócio: o engenheiro Marcelo Jorge Fernandes Brandão Filho.

Para clientes e para a Marco Zero, Thiago Monteiro apresentou Marcelo Brandão, que tem 41 anos, como um ótimo gestor, um engenheiro com ampla experiência. A pessoa que finalmente vai destravar as obras da Haut.

Clientes que entraram em contato com Marcelo recentemente têm recebido uma mensagem padrão: “primeiramente estou me ambientando e pediria que você enviasse para [e-mail do escritório de advocacia que defende a Haut] os contratos e comprovantes da sua aquisição para eu ja conversar com mais informações” (sic).

Mas, ao contrário do que a mensagem faz pensar, a Haut não é uma desconhecida para Marcelo Brandão.

No final de 2023, vários clientes receberam uma mensagem da então gerente de relacionamento da Haut, Carol Guimarães, que dizia que “2024 será um ano de concretas realizações” e anunciava dois novos sócios: “Valdemar Bezerra – cliente Haut desse 2018 – que entra muito bem acompanhado e assessorado tecnicamente por seu sócio, Marcelo Brandão, engenheiro civil com vasta experiência no ramo de construções”.

A mesma mensagem dizia que Thiago Monteiro seguia “como sócio, fundador e arquiteto capitão do time Haut, e agora mais do que nunca exclusivamente à frente do desenvolvimento de novos empreendimentos e novas frentes de atuação do grupo”.

A servidora pública Renata Ferraz conta que em janeiro de 2024 foi até a sede da Haut acompanhada de um advogado para saber quando seu apartamento iria ser entregue. Ela havia comprado uma unidade no co-haut 003, no Pina, o prédio que seria construído no esqueleto do hotel. “Marcelo Brandão se apresentou como sócio da Haut e me atendeu. Perguntei porque haviam tirado o elevador de carga das obras do prédio e ele disse que estavam enxugando custos. Ele não entrou agora na Haut, não está de “gaiato no navio”. Ele já sabe da situação da empresa há muito tempo”, argumenta Renata, lembrando que, na época, não saiu confiante da reunião com Brandão. “Ele era muito informal e falava cheio de gíria. Tanto que, após a reunião, meu advogado já me alertou que o prédio não iria sair”.

Empresa de um homem só

Marcelo Brandão conversou com a Marco Zero. Primeiramente, voltou a dizer que está se inteirando do que é a Haut e afirmou que não havia sido sócio da empresa anteriormente.

Quando a reportagem informou sobre o depoimento da cliente, Brandão disse que naquela época passou menos de um mês na construtora. “A gente estava em negociações, mas não avançou. Aí essas negociações voltaram agora em 2025, entendeu? E foi a que eu concretizei, entendeu?”, disse.

Por várias vezes reforçou que está sozinho nessa empreitada da Haut e que vai “assumir as consequências”. Quando Marcelo Brandão diz que está sozinho, não significa apenas que ele é o único dono. Significa também que a empresa – com dezenas de ações na Justiça e vários prédios para entregar aos clientes – não tem nenhum funcionário.

Para a Marco Zero, Thiago Monteiro disse que Marcelo Brandão fez uma “análise profunda nos empreendimentos (da Haut). Ele analisou não só do ponto de vista técnico, mas do ponto de vista de passivos, ativos, os compromissos assumidos”.

Quando a MZ perguntou à Brandão se ele fez as contas e a Haut tinha mais ativos que passivos, ele respondeu: “Rapaz, fiz. Entendeu? É desafiador. O desafio é a quantidade de pessoas envolvidas no negócio, entendeu? Se fosse uma pessoa só, uma conta de mais e de menos… mas tem muita gente envolvida. Por exemplo, uma ação [judicial] de um cara pode travar tudo”.

“Tipo assim, eu adquiri uma empresa quebrada. Essa é a realidade, entendeu? A Haut não tem equipe, não tem local, não tem nada”, disse para a Marco Zero. “Foi essa coisa que eu comprei: uma empresa quebrada, certo? E aí eu tô estudando soluções para cada empreendimento. Seja passando pela Haut construir ou outra [construtora] que venha a construir. Mas que se organize o mínimo possível para que valha a pena para alguém vir terminar. Mas a Haut hoje não tem ninguém, só tem eu”.

Para os clientes, Marcelo não deu qualquer expectativa sobre o término das obras, dizendo que não tinha nenhum cronograma para as soluções para a Haut. Nem previsão de quando terá um cronograma.

Disse que fez um acordo diretamente com Thiago Monteiro porque viu uma oportunidade e que não se arrepende da compra. “Eu não sou um cara que é milionário, entendeu? Então, assim, pra quem é do meu padrão, as oportunidades estão nos desafios”, afirmou.

“Foi uma decisão minha, pessoal, de topar esse desafio. Todo o passivo da Haut hoje está no meu nome, entendeu? Toda a responsabilidade pelo que vier a vir é minha. Porém, não fui eu que fiz chegar nesse momento. Marcelo Brandão não fez nada que fizesse a Haut chegar onde ela chegou. Eu sou uma pessoa que tô pra dar soluções, entendeu? Tem terrenista, tem comprador, tem gente que investiu muito recurso, tem pessoal que comprou os imóveis de boa fé, tem tudo isso. E dentro desse contexto, eu vou estudando e dando soluções para cada empreendimento. Eu sou um cara do mercado, sou um cara acostumado a esses desafios, entendeu?”, explicou. “Eu tô pegando um negócio no vermelho que eu tenho que dar a virada. Então, assim, vão sendo construídas soluções. Estou me debruçando sobre os números, sobre tudo. Mas, assim, vai haver solução para todos, entendeu?”, prometeu.

Quando questionado quais as qualificações que tem para apontar as soluções para os imbróglios da Haut – que não são poucos, são de naturezas diferentes e incluem vários processos – Marcelo confirmou que trabalhou na construtora Habitat, mas não passou 20 anos na construtora Camargo Côrrea, como informaram alguns clientes que tiveram contato com ele. “Vinte anos não, sou novinho”, brincou.

“Rapaz, veja, não tenho diferencial, não tem o que eu dizer sobre mim não, entendeu? Eu me acho um cara que consigo resolver, entendeu? E a prova é que eu botei meu nome, entendeu? Então assim, tô arriscando”, disse. “Pode ser que não dê certo. E eu vou arcar com as consequências, mas tô arriscando, entendeu?”.

O que une a Habitat à Haut

O outro nome citado como sócio da Haut naquela mensagem no final de 2023 é o de Valdemar Bezerra, pecuarista, um dos donos da loja de artigos rurais Supranor e também proprietário da construtora Habitat. Apesar de ter negócios ligados tanto à Haut quanto a Marcelo Brandão, não consta oficialmente como sócio da empresa nem agora, nem quando Thiago Monteiro vendeu a empresa.

Aberta em 2020, a Habitat Construtora tem sede no mesmo endereço da Supranor, na Iputinga. Fundada em 1970 pelo pai e um tio de Valdemar, a empresa é o carro chefe dos negócios do pecuarista. Valdemar e Thiago Monteiro teriam se conhecido por conta do prédio loft BMRX, o único projeto da Haut que foi concretizado no Recife, na Estrada do Encanamento, em Casa Forte. Valdemar comprou um triplex no prédio.

O BMRX era um dos projetos mais deslumbrantes da Haut. Dez unidades de 219 a 311 m² (ou 340 m², a depender da fonte) com piscinas na varanda – uma das constantes nos projetos de luxo da Haut – e um pé direito duplo, com seis metros de altura. No topo, o prédio se abria em uma curva revestida por um metal de cor vermelho ferrugem. Não haveria muro e o jardim era integrado com a calçada. Plantas em cascatas desceriam de canteiros nas janelas.

E, claro, não seria a Haut se o projeto também não tivesse carros elétricos da BMW para uso compartilhado.

Assim que o BMRX começou a ser construído, havia bancos na calçada, debaixo de uma árvore. Era uma das gentilezas urbanas tão propaladas pela Haut. Foi nessa época que esta repórter da Marco Zero começou a ficar atenta à construtora, já que a nossa redação fica próxima do BMRX. O edifício, aliás, chegou a se chamar loft Burle Marx, antes de levar um processo por direitos autorais da empresa que gerencia o espólio do célebre paisagista, falecido em 1994.

Como a Haut paralisou as obras, os condôminos se juntaram em 2024 e decidiram continuar a construção a um custo de R$ 10 milhões. Condômino, Valdemar convenceu os demais compradores a contratar sua própria construtora, a Habitat. A obra foi entregue no começo desse ano – ainda que nenhuma placa de construção estivesse visível durante o período em que a Habitat assumiu (nem da Haut) e que não conste nenhum registro no site de licenciamento urbano da prefeitura do Recife para o endereço (Estrada do Encanamento, 827).

Parte da arrojada beleza das imagens renderizadas se perdeu: não há a curva no topo, as piscinas na varanda deram lugar a tanques e o revestimento vermelho não se concretizou. As gentilezas urbanas também foram retiradas, não há jardim na calçada e uma grade fecha o prédio. Ainda assim, é um prédio que se sobressai na paisagem. Um apartamento no primeiro andar está à venda por R$ 4,5 milhões.

Há uma ligação mais antiga de Valdemar com a Haut do que a mensagem do final de 2023: um processo judicial iniciado em julho de 2023 movido pela Haut sobre a compra de um apartamento de luxo em Casa Amarela tem como parte interessada a empresa Rural Shop. Essa empresa tem como sede o endereço da Supranor e como único sócio um funcionário da loja de Valdemar.

A ligação mais recente entre Habitat e Haut está no fato da construtora de Valdemar ter sido contratada para terminar as obras do condomínio Arbo, no Poço da Panela, após distrato do condomínio com a Haut neste ano. “Foi a construtora que aceitou continuar a obra. Outras que procuramos disseram que era uma obra muito difícil, que ia levar muito tempo para fazer levantamento da estrutura e finalizar, e que não valia a pena pelas complicações do projeto. Também escolhemos a Habitat porque foi quem terminou o BMRX”, explicou a síndica Anna Karla. Ao que tudo indica, a Haut também deve ter unidades no Arbo, como tinha em todos os outros empreendimentos que lançou.

A MZ tentou contato com Valdemar Bezerra e enviou algumas perguntas para ele sobre a relação dele com a Haut, se o prédio BMRX tem o Habite-se (documento que atesta que o imóvel foi construído ou reformado conforme a legislação e está apto a ser habitado), porque não tinha placa na obra e se a Habitat deve entrar em outra obra da Haut, mas o empresário não respondeu.

Os negócios da Haut no mercado de capitais

Há ainda um outro fator complicador para as finanças da Haut e para os compradores dos imóveis. É que a empresa entrou em uma parceria com o fundo de investimentos CVPar para vender quotas dos empreendimentos da Haut, como investimentos imobiliários. No Reclame Aqui, algumas pessoas que fizeram investimentos na empresa afirmam que não receberam os lucros prometidos – de 14,03% ao ano.

Em março de 2022, quando a Haut já apresentava atraso em algumas obras, a parceria com a CVPar Business Capital foi anunciada como a primeira vez que uma construtora nordestina ia para o mercado de capitais. Mesmo sem nada entregue no Recife, a Haut anunciou que havia recebido o registro da CVM para emissão do seu primeiro CRI, no valor inicial de R$ 15 milhões, que seria parte de um total de R$ 91 milhões que estariam disponíveis para investimentos exclusivamente na Haut.

“Uma captação como essa exige uma pesada diligência por parte do fundo e um mínimo de governança da nossa parte. Por isso, além do capital aportado, ficamos super felizes e orgulhosos com essa chancela”, falou Thiago Monteiro à época, em texto postado no site da Haut.

O mesmo texto dizia que a primeira captação seria destinada à conclusão de quatro empreendimentos no Recife e que a Haut já tinha vendido R$ 241 milhões dos R$ 411 milhões em valor geral de vendas.

Em entrevista à Marco Zero, Thiago Monteiro disse que a parceria incluía o investimento em uma obra como compromisso, com a promessa de mais outras duas obras. “Isso não aconteceu. Inclusive, nenhuma dessas obras era uma operação de um CRI”, ressalta. “Dos R$ 15 milhões (que a Haut esperava), a gente só recebeu cerca de R$ 9,5 milhões. Mas não por culpa deles, mas por uma dificuldade de captação no próprio mercado, que era um ano eleitoral. A Faria Lima travou, o juros já estavam muito altos, 14% ao ano, com a promessa de que iria baixar e até agora não baixou. Então, acho que o investidor deixa o dinheiro aplicado e não coloca no real estate (bens imóveis)”, disse o fundador da Haut.

Em meados do ano passado, o banco BTG Pactual emitiu um comunicado de fato relevante retirando 76% do fundo do co-haut 001 da CVPar para um um outro fundo, de maior risco. A securitazadora Habitasec mostra três títulos da Haut no seu portfólio, dos quais um já se encontra inadimplente. São títulos de risco, sem garantias do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) ou mesmo de quem vendeu. Mas entre as garantias oferecidas para quem comprava o CRI estava a alienação fiduciária do co-haut 001.

Na entrevista à Marco Zero, Marcelo Brandão disse que a CVPar investiu dinheiro em “algumas das obras da Haut” e que “tem as garantias lá dele”. Brandão não quis detalhar como é a participação da CVPar nos empreendimentos da Haut afirmando que são assuntos internos e complexos.

“A CVPar consta no contrato de alguns compradores, mas não no meu”, diz a compradora de uma unidade do co-haut 001, Anna Sady. A MZ não conseguiu falar com nenhum cliente que tivesse também a CVPar no contrato.

Um dos poucos clientes que já conseguiu falar com Brandão repassou em um grupo que o novo dono da Haut disse que a CVPar é a “dona” do Co-haut 001 e que a negociação será mais burocrática, atrasando o término do prédio na rua do Chacon que é, de longe, a obra mais adiantada da Haut – com 49,4% de avanço da obra, de acordo com um relatório da consultoria Trinus, enviado para a Marco Zero por Thiago Monteiro. O mesmo relatório, feito em julho de 2024, estabelece que, em um cronograma de 12 meses, seriam necessários R$ 13.588.400,00 para terminar a obra.

No papel, o co-haut 001 pertence à Haut e a Thiago Monteiro – que diz que está na burocracia para sair da sociedade, deixando apenas a Haut.

A Marco Zero entrou em contato com o departamento jurídico da CVPar para saber qual é a participação dela na Haut, nas obras da empresa e se ela pretende investir no término das obras do co-haut 001, ou de outros imóveis da Haut.

Em nota, a CVPar disse que é importante “esclarecer que a CVPar não possui qualquer envolvimento na gestão ou execução do projeto em questão”. E que atua unicamente como representantes dos investidores. “Assim como outros stakeholders, também fomos surpreendidos pela inadimplência do projeto e atualmente estamos acompanhando as providências adotadas pela Habitasec para recuperação do crédito”, afirmou, em nota. A CVPar não explicou qual seria sua participação no co-haut 003. Na placa que havia na frente da obra, como se vê na foto da Marco Zero, acima do logo da CVPar se lia: “Empreendimento 100% financiado”.

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Durante 40 anos, a casa foi usada pelo governo estadual como sede da Agência Estadual de Meio Ambiente (que manteve a antiga sigla CPRH da Companhia Pernambucana de Recursos Hídricos), que, em janeiro de 2019, mudou-se de endereço para um condomínio empresarial no mesmo bairro. A transferência aconteceu porque os herdeiros do industrial Miguel Vita recusaram-se a renegociar o contrato de aluguel, priorizando a venda para uma construtora.

O nome da empreiteira que comprou o imóvel ainda não foi revelado, pois a demolição ocorreu sem que nenhuma placa com as informações da obra e do projeto tivesse sido afixada, o que contraria a legislação municipal, mas se tornou rotina no Recife.

Em 2015, um parecer favorável da Procuradoria Geral do Estado autorizava a compra do imóvel, avaliado oficialmente em R$ 15 milhões. Na época, a família proprietária pedia R$ 13,5 milhões e não ficou sabendo que o preço apontado pelos peritos contratados era maior do que sua oferta. Ao longo do ano seguinte, as negociações chegaram ao fim, ficando acertado o preço de R$ 9,5 milhões a serem pagos pelo Estado de uma única vez.

A confiança era tanta que o arquiteto Paulo Camarottti, diretor da CPRH, chegou a fazer o projeto para restauro da casa preservando os traços originais e prevendo um prédio administrativo de oito andares nos fundos do terreno.

A crise econômica e a queda na arrecadação em 2016 fizeram o governador Paulo Câmara (PSB) repensar a decisão. A compra não foi feita. O governo decidiu que a CPRH continuaria a pagar o aluguel de R$ 55 mil mensais. Perdeu-se naquele momento a oportunidade de preservar um dos marcos mais originais da arquitetura modernista.

A partir dali, o relacionamento com a família Vita degradou-se, com os herdeiros impondo condições mais duras para o aluguel enquanto buscavam um comprador no mercado imobiliário.

O talento e o dinheiro

A casa destruída nesse final de semana é resultado do encontro do dinheiro de um dos mais importantes empresários pernambucanos do século XX e do talento de um imigrante português que fugia de um ditador. O projeto foi encomendado em 1958 por Miguel Vita, dono da fábrica de refrigerantes Fratelli Vita e ex-presidente da Federação das Indústrias de Pernambuco (Fiepe), ao arquiteto português Delfim Fernandes Amorim, que havia emigrado de Portugal sete anos antes.

De acordo com seu filho, Luiz Amorim, professor de arquitetura da Universidade Federal de Pernambuco e autor de um livro sobre a destruição do legado modernista no estado, o pai decidiu tentar a sorte em Recife já com 34 anos de idade para trabalhar e escapar da repressão da ditadura salazarista em sua terra natal.

Formado pela Escola de Belas Artes do Porto, Delfim foi professor na mesma instituição por um ano, até emigrar. Vários prédios modernistas da paisagem recifense foram projetados por ele, a exemplo dos edifícios Santa Rita, na avenida Conde da Boa Vista, e Barão de Rio Branco, na rua do Progresso, a Faculdade de Arquitetura, no Derby, o Seminário Regional do Nordeste, que viria a abrigar por mais de 40 anos a Faculdade de Odontologia de Pernambuco (FOP) e as lojas do Bompreço construídas entre 1966 e 1969.

A casa, que tinha soluções arquitetônicas originais integradas ao quintal e ao jardim, fazia parte de uma lista de imóveis dignos de tombamento que a diretoria de Preservação do Patrimônio Cultural da prefeitura do Recife havia elaborado em 2013, mas que jamais foi confirmada pelo prefeito Geraldo Julio.

“Nada excepcional”

Luiz Amorim não foi surpreendido pela rapidez com que a casa projetada por seu pai veio abaixo. “Não há nada excepcional em relação ao que vem acontecendo no Recife. Não há surpresas: essas demolições começam sempre aos sábados e são concluídas no domingo, numa verdadeira operação de guerra em que tratores arrastam as estruturas de sustentação com correntes”.

As construtoras têm que demolir por dois motivos. Para impedir que o tombamento aconteça e que os movimentos sociais que discutem o futuro da cidade consigam o embargo na Justiça. Geralmente, a derrubada tem início horas depois da liberação do alvará de demolição pela secretaria municipal de Mobilidade e Controle Urbano.

Luiz Amorim explica que os detentores do poder político no Recife têm usado a estratégia de fingir ser mediadores do embate entre diferentes visões de uso do solo da cidade. “Na verdade, o poder público não está mediando nada. Ele protege os interesses do capital imobiliário. O caso mais emblemático disso foi o Cais José Estelita, em que a prefeitura montou uma comissão para reelaborar o projeto, mas que acabou sendo modificado para ficar do jeito que as construtoras queriam”.

Em seu livro Obituário Arquitetônico, publicado em 2007, Amorim detalha que “dos 258 Imóveis Especiais de Preservação do Recife, apenas três são residências unifamiliares de arquitetura moderna. (…) É uma lacuna, sobretudo quando se considera que esse é um dos tipos mais expressivos da produção modernista local. Infelizmente, essa lacuna tem levado a um processo de demolição e descaracterização de imóveis da produção modernista local de qualidades únicas”.

Segundo o professor, o livro foi escrito “numa tentativa de dialogar com o grande público para tentar sensibilizar para a importância da preservação da história da cidade, afinal esse esforço não pode ficar restrito aos técnicos e funcionários dos órgãos públicos, que não têm como enfrentar o capital privado e o poder público”.

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