Nas últimas semanas, a prefeitura tem feito apresentações do conteúdo da futura lei em universidades e eventos. Na noite desta quinta-feira (27), o secretário de Política Urbana e Licenciamento do Recife, Felipe Matos. fez a apresentação no auditório da Ordem dos Advogados do Brasil em um evento promovido pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Pernambuco (CAU/PE), o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Pernambuco (Crea-PE) e o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-PE). 

O secretário começou mostrando números do Censo Demográfico de 2022 para apresentar a teoria da prefeitura de que o Recife perdeu mais de 48 mil moradores porque não tem imóveis acessíveis para quem não é rico, nem muito pobre. E, por conta disso, é preciso construir mais unidades habitacionais na cidade e aumentar, ainda mais, a densidade demográfica. O Recife tem, segundo o mesmo Censo, 6.803,60 habitantes por quilômetro quadrado, sendo a 12ª cidade mais densa do Brasil.

A nova lei segue o Plano Diretor do Recife, aprovado em 2021. Uma das principais mudanças é a redução do lote mínimo de construção de 250 m² para 125 m² – seguindo a legislação federal, em vigor desde a década de 1970 –, o que aumenta bastante o potencial construtivo da cidade. A nova lei também vai abarcar os artigos da Lei dos 12 Bairros, que será revogada, deixando tudo em uma lei só.

O presidente do CAU/PE Roberto Salomão afirmou no evento que a minuta da lei apresenta um descompasso entre a intenção normativa e infraestrutura existente na cidade do Recife. “A proposta prevê aumento da densidade em certas áreas, mas nem sempre a infraestrutura urbana – transporte, saneamento, energia, etc – está preparada para isso. A implementação deve ser articulada com investimentos em infraestrutura”, afirmou, citando o bairro do Rosarinho como um mau exemplo dessa densidade sem infraestrutura. “O bairro teve um dos maiores crescimentos de população no Recife, justamente porque estava nas franjas dos bairros da Lei dos 12 bairros e sofreu toda a pressão do mercado imobiliário. Poço da Panela, Monteiro, Casa Amarela, Madalena foram outros bairros que também sofreram essa pressão”, enumerou Salomão, já após a apresentação do secretário.

A minuta da lei traz várias soluções para deixar a cidade menos sitiada entre prédios e ajudar na caminhabilidade do Recife, como a proibição de muros fechados, o aumento das calçadas a depender do tamanho da construção, a obrigação de jardinagem entre prédio e calçada. Porém, só são válidas para novas construções. Imóveis de uso misto também serão incentivados, como prédios residenciais com lojas no térreo. Como bem pontuou uma arquiteta presente no auditório da OAB-PE, Recife é uma cidade bastante consolidada, e falta na minuta soluções direcionadas às construções já existentes.

Entre outras propostas da prefeitura do Recife estão incentivos ao retrofit (reforma com mudança de uso) no centro do Recife. Um deles é que cada metro quadrado reformado nos bairros da Boa Vista, Santo Antônio, São José e Bairro do Recife para uso habitacional equivale a um metro quadrado de construção em Boa Viagem, na aquisição mediante Outorga Onerosa do Direito de Construir. Esse instrumento é usado quando, por exemplo, é preciso pagar para construir acima de certa metragem. Se a reforma no centro for para habitação social, o potencial construtivo em Boa Viagem é dobrado, passando de 1 para 2 m². 

“Basicamente, significa que se você entregar mil metros quadrados de área privativa para a residência de um imóvel retrofitado na avenida Guararapes, você vai ganhar mil metros quadrados para acrescentar no seu empreendimento lá em Boa Viagem. E a gente está fazendo com que isso seja transferível.  Então, a empresa que faz o retrofit não precisa necessariamente ser a mesma empresa que vai desenvolvê-lo em Boa Viagem”, afirmou Matos. De acordo com o secretário, o sistema só valer na outorga onerosa de construções em Boa Viagem é uma conformidade ao Plano Diretor do Recife. 

Flexibilização excessiva e falta de fiscalização

Após a apresentação, o presidente do CAU/PE Roberto Salomão enumerou pontos positivos e pontos de atenção sobre a proposta de lei da Prefeitura do Recife. Nos pontos positivos, destacou a nova setorização da cidade, que traz uma abordagem territorial mais precisa (para ver a nova setorização, acesse o mapa no anexo II da minuta), ainda que seja de difícil operacionalização.

Elogiou as alterações para melhorar a sustentabilidade, como a taxa de contribuição ambiental, e a as melhorias na fruição pública, como as fachadas ativas. Também destacou que a lei fortalece as zonas especiais, que ganham maior detalhamento dos critérios urbanísticos próprios, e a busca pela requalificação de imóveis ociosos e incentivo à habitação de interesse social.

Entre as críticas, além do cuidado em relação ao incentivo à densidade, os representante do CAU e do IAB-PE consideraram a minuta excessivamente flexível para áreas preservadas. “Apesar das boas intenções em permitir transformações sustentáveis em ZEPH (Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico-Cultural), a margem para interpretação pode fragilizar a preservação do patrimônio cultural caso não haja controle rígido e transparência nos critérios adotados”, disse Salomão.

A necessidade de mecanismos mais claros de monitoramento e avaliação e a falta dedefinições técnicas também chamou a atenção dos conselhos profissionais. “A minuta carece de mecanismos definidos de avaliação contínua da efetividade das normas no tempo, especialmente em relação aos impactos no adensamento, mobilidade, infraestrutura e mudanças climáticas. Muitos elementos cruciais, como critérios para classificação de imóveis especiais, ficam condicionados a regulamentações futuras. Isso pode atrasar ou limitar a efetividade da aplicação da lei”, disse o representande do CAU/PE.

Representando o Crea-PE, Tácito Quadros Maia levantou um ponto importante, que é a adequação do retrofit às exigências da Caixa Econômica para financiamento de imóveis do Minha Casa, Minha Vida. Ele também citou um instrumento urbanístico adotado em Brasília para diminuir a especulação imobiliária. “Na hora que a prefeitura divulgou que estava mudando o plano diretor, alguns terrenos já subiram 30%, 40%, 50%. Quem fica com esse dinheiro? O dono do terreno? Por quê? Então, lá em Brasília há uma lei que estabelece que quando há uma valorização imobiliária por conta de uma operação legislativa, o dono do terreno vendido paga para a prefeitura a diferença da valorização. É importante que a lei traga essa questão social”, sugeriu. 

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A Constituição Federal de 1988 obriga a elaboração de Plano Diretor, principal instrumento para planejar o desenvolvimento das cidades, nos municípios com mais de 20 mil habitantes. Já o Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001) amplia essa obrigatoriedade para algumas situações, independente do número de habitantes, incluindo nesse rol qualquer município inserido em regiões metropolitanas. Contudo, mesmo com essa obrigatoriedade, o planejamento continua a ter uma visão local, ou seja, restrita ao âmbito do próprio município, inexistindo uma perspectiva de planejamento urbano considerando sua inserção no cenário metropolitano.

Quando se trata de ordenação territorial urbana, alguns casos extrapolam a questão local, tornando-se uma situação de interesse comum, que demanda uma solução concertada entre os municípios envolvidos e o estado. Como exemplo, estão os empreendimentos que geram não apenas um impacto local na cidade onde serão erguidos, mas repercutem de alguma maneira nos municípios limítrofes, constituindo um problema metropolitano.

Nesse contexto, o Estatuto da Metrópole amplia a visão restrita ao local e prevê expressamente a necessidade da elaboração de um Plano de Desenvolvimento Urbano Integrado (PDUI) para as regiões metropolitanas. Pelo seu conteúdo mínimo, os PDUIs terão uma abrangência muito maior, inclusive com a necessidade dos Planos Diretores se adequarem às suas disposições a fim de constituir um instrumento imprescindível para obtenção da gestão plena nas regiões metropolitanas.

No artigo do Estatuto da Metrópole, consta que esse instrumento legal estabelecerá as diretrizes gerais para o planejamento, a gestão e a execução das funções públicas de interesse comum em regiões metropolitanas e em aglomerações urbanas instituídas pelos estados. Assim como, também fixará normas gerais sobre o plano de desenvolvimento urbano integrado e outros instrumentos de governança interfederativa, incluindo critérios para o apoio da União a ações que envolvam essa governança no campo do desenvolvimento urbano.

Assim, com a edição do Estatuto da Metrópole, fica clara a busca por um planejamento e desenvolvimento integrado, ou seja, a autonomia municipal não é considerada ao extremo para solução de problemas urbanos que sejam considerados função pública de interesse comum. Isso é colocado porque existem desafios que são melhores solucionados com a participação efetiva dos municípios que compõem a região metropolitana, juntamente com o estado, com o apoio da União e a participação da sociedade civil.

Dessa forma, para o bom exercício das chamadas funções públicas de interesse comum, o ideal é a existência de uma estrutura administrativa básica de governança interfederativa, baseada na lei, construída com o diálogo democrático entre os municípios integrantes da região metropolitana e o estado. Essa estrutura deveria funcionar efetivamente para concretizar a gestão metropolitana de funções públicas de interesse comum, incluindo a ordenação territorial, naqueles casos em que a questão deixa de ser local para ser metropolitana.

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Nenhum estudo foi apresentado pela prefeitura para justificar as mudanças. O Plano Diretor de Garanhuns é de 2008 e deveria ter sido revisado desde 2018, ainda na gestão de Izaías Régis (à época, do PTB). Desde 2021 no cargo, o prefeito Sivaldo Albino (PSB) só começou o processo para revisão após a polêmica dos projetos de lei. A pandemia da covid-19 foi o motivo alegado pela prefeitura para não ter iniciado antes as audiências públicas para a discussão do Plano Diretor.

Ativistas, ambientalistas e urbanistas reclamam que a prefeitura não está agindo com transparência. “Essa recomendação do MPPE é decorrente de reuniões que tivemos. Na verdade, a proposta era fazer uma reunião do MPPE conosco e também com a prefeitura. Mas a prefeitura não quis, não compareceu”, contou a professora e urbanista Maria Braga. “Item por item, fomos mostrando as razões pelas quais somos contra os projetos de lei. Ninguém é contra o desenvolvimento de Garanhuns, muito pelo contrário. Nós queremos desenvolvimento, o que não queremos é acumular mais problemas do que o município já tem”, disse.

Os projetos de lei já foram alvo de um parecer de 25 páginas do Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente de Garanhuns (Codema). O documento destaca que as minutas do PLs que o prefeito Sivaldo Albino (PSB) quer levar para votação na Câmara de Vereadores não teve a consulta prévia a nenhum conselho municipal, incluindo o próprio Codema e o Conselho Municipal de Políticas Urbanas (Compur).

E dois pontos problemáticos foram destacados no parecer. O primeiro é o “super poder” que dá para a secretaria de Planejamento e Gestão, comandada por Alexandre Marinho, que foi coordenador da campanha do prefeito Sivaldo Albino (PSB). O artigo 22 da minuta do PL informa que casos omissos serão decididos pela análise técnica somente da secretaria. Outro ponto negativo do PL, de acordo com o parecer do Codema, é que o planejamento urbano está sendo deixado para os empresários do ramo da construção. Isso porque a prefeitura adota no PL uma outorga onerosa que não tem limites.

Prefeitura é desmentida pelo MPPE

Apesar da longa recomendação ser bem clara em relação à transparência e da necessidade de que o Plano Diretor tenha participação popular, a prefeitura de Garanhuns pegou uma parte realmente ambígua da recomendação e transformou em uma nota que não condiz com o completo teor do documento, que trata do Plano Diretor e não dos projetos de lei, apesar de citá-los.

No site da prefeitura e nas redes sociais, a prefeitura de Garanhuns publicou: “Ministério Público reconhece legalidade de Projetos de Lei sobre Outorga Onerosa e criação de núcleo urbano”. O trecho citado é o que diz que “…referidas mudanças legislativas precisam estar em consonância com o plano diretor vigente, embora dele possam se distinguir, e não podem levar ao esvaziamento ou a mais adiamento da necessária revisão do plano diretor”.

Apesar da recomendação, em diversos outros pontos, citar a necessidade de seguir o Plano Diretor vigente, a parte ambígua virou um trunfo para a gestão do PSB. Quem lê o documento todo, percebe, inclusive, que a prefeitura não atendeu solicitação anterior do MPPE (“…apesar de solicitado ao Município, ainda não recebemos cronograma de atividades da comissão instituída para a revisão do plano diretor”).

A Marco Zero solicitou então esclarecimento do MPPE sobre a nota da prefeitura, questionando se a recomendação 03/2022 reconhece a legalidade dos projetos de lei. A resposta foi de que “a 1ª Promotoria de Justiça de Defesa da Cidadania de Garanhuns não entrou no mérito das propostas de outorga onerosa e de criação de núcleo urbano em zona rural, que, apesar de terem relação com o plano diretor, são objeto de outro procedimento (mencionado na recomendação)”. O procedimento citado é uma notícia de fato, demandada pelo Codema, que está na fase de prestação de prestação de informações.

“AO MUNICÍPIO DE GARANHUNS, na pessoa do Exmo. Sr. Sivaldo Rodrigues Albino, prefeito, e do Exmo. Sr. Paulo André Couto Soares, procurador-geral do Município: – efetivo empenho para a concreta revisão do plano diretor participativo de Garanhuns, apresentando, em trinta dias, cronograma de reuniões e metodologia de trabalho da Comissão de Revisão do Plano Diretor Participativo –, garantindo transparência e ampla participação popular em todo o processo de revisão, bem como a produção de estudos técnicos que possam subsidiar a população e os parlamentares, e encaminhando o texto final de revisão do Plano Diretor à Câmara Municipal no prazo de um ano, a contar do recebimento desta Recomendação, sem prejuízo de que, no exame do cabimento de propostas de instituição de outorga onerosa para alteração dos parâmetros de uso e ocupação do solo, bem como de criação de núcleo urbano em zona rural, observe o plano diretor participativo vigente, em conformidade com o artigo 29 (“O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”) e o artigo 42-B, § 1º, do Estatuto das Cidades (que estabelece requisitos e atendimento às diretrizes do plano diretor para ampliação do perímetro urbano), supratranscritos.”

Essa não é a primeira vez que a prefeitura usa táticas de desinformação para confundir a população em relação a esses projetos de lei. Em uma nota no site em abril, a Prefeitura de Garanhuns já acusou os críticos dos projetos de lei de estarem “manipulando informações” com “o intuito de gerar pânico nas pessoas, disseminando fatos e noticias inverídicas, desvirtuando da realidade”.

Nesta mesma nota, de abril, a prefeitura afirma “que NÃO se trata de alteração do Plano Diretor”. Agora, nesta nova nota, há uma fala do Procurador Geral do Município, Paulo Couto, em que diz que os projetos de lei são uma atualização do Plano Diretor, contradizendo, portanto, a nota anterior: “Atendendo determinação do prefeito Sivaldo Albino, formatamos o processo que levará à revisão do Plano Diretor, com ampla participação de instituições acadêmicas, segmentos do campo, associações, conselhos de engenharia e arquitetura, imobiliárias, gestão pública, etc. Mas precisamos atualizá-lo através dos PLs, e para isto já somamos cinco audiências públicas, na cidade e na zona rural”, afirma, na nota.

O advogado Gustavo Carvalho, que está acompanhando o assunto, afirmou que a interpretação da prefeitura de Garanhuns sobre a recomendação não tem cabimento. “Com surpresa recebemos a notícia de que a prefeitura estava divulgando que o MPPE reconheceu a legalidade dos Projetos de Lei apresentados. Primeiro porque os textos apresentados sequer são projetos, segundo a própria prefeitura, são apenas minutas de projetos de lei. Em segundo lugar, pelo fato do Ministério Público, na realidade ter tão somente enquadrado o Município de Garanhuns a acelerar a revisão do Plano Diretor, estipulando inclusive, prazos para tanto”, diz.

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Na prática, isso significa que muita coisa vai ser decidida pela caneta do secretário. E não foi apresentado nenhum estudo, nenhuma pesquisa para dar embasamento técnico ao projeto de lei que vira pelo avesso o Plano Diretor da cidade, que é de 2008, mas ainda permanece em vigor, já que o processo de revisão, que deveria ter sido concluído em 2018, ainda está na fase inicial.

Outro ponto de destaque negativo para o PL, de acordo com o parecer do Codema, é que o planejamento urbano está sendo deixado para os empresários do ramo da construção. Isso porque a prefeitura adota no PL uma outorga onerosa que não tem limites. “É algo que nunca vi no Brasil ou em qualquer lugar do mundo”, diz Marcos Renato.

Pela outorga onerosa, o empreendedor vai poder mudar, por exemplo, o zoneamento do terreno onde está construindo. Para quem puder pagar, a cidade toda ficará disponível, para qualquer tipo de construção. O empreendedor pode decidir que, para um determinado terreno em que tenha interesse em construir, se aplicam as regras de uma zona urbana de alta densidade, bastando apenas pagar à prefeitura o valor da outorga.

“Por exemplo, se há uma construção de três andares ao lado de um prédio de conservação, e o empresário quiser construir até o limite de 30 andares, é só ele pagar que poderá construir”, diz Marcos. “O empresário deve executar as obras, mas é uma obrigação do poder público fazer o planejamento urbano, não o empresário”, observa.

Marcos Renato lembra que, ao contrário de outros tipos de concessões pagas, como a outorga de radiodifusão, a outorga no urbanismo é para sempre. “Não dá para derrubar o prédio depois que pagou a outorga”, diz.

Outro ponto crítico levantado pelo parecer do Codema à redação da minuta do projeto de lei é sobre o parágrafo primeiro do artigo 7. Lá, está posto que a nova zona urbana do município será criada dentro de um raio de três quilômetros do “perímetro urbano mais próximo”. Não há, porém, um marco temporal sobre o que seria esse “perímetro urbano mais próximo”.

“Vamos supor então que alguém construa no limite desse raio de três quilômetros do zoneamento urbano. Isso já virou o perímetro mais distante, e vai se auto expandindo. Para o próximo, já vale mais três quilômetros e assim indefinidamente. Pode ser que seja um erro, mas é o que está escrito sem estar escrito no PL”, avalia o presidente do Codema.

Conselhos sem poder deliberativo desde 2019

O parecer que enumera e embasa as irregularidades das alterações que a prefeitura quer fazer em Garanhuns foi apresentado em uma reunião na quinta-feira passada, 7 de abril, e publicado no Diário Oficial na segunda-feira, dia 11. Na reunião do Codema, o secretário Alexandre Marinho afirmou que não via motivo para votar o parecer. Isso porque desde 2019 os conselhos de Garanhuns perderam o status deliberativo, sendo apenas consultivo. Na reunião, o secretário deixou claro que a prefeitura não havia solicitado nenhuma parecer ao Codema sobre o assunto.

O Codema surgiu em 2006 e ganhou força após o licenciamento ambiental municipal ser instituído em Garanhuns, em 2015. Também era o órgão que fiscalizava o uso de recursos do Fundo Municipal do Meio Ambiente (FMMA e decidia sobre os recursos de multas do Sistema Municipal do Meio Ambiente (SMMA) de Garanhuns. Mas tudo mudou em 2019.

Com as sucessivas negativas do Codema para licenças ambientais para empreendimentos irregulares, o então prefeito Isaías Régis (então no PTB, hoje no PSDB) decidiu que era melhor se livrar dos conselhos. Enviou para o legislativo municipal a lei 4.619/2019 que tirou o poder deliberativo do Codema e outros conselhos municipais, como o Conselho Municipal de Políticas Urbanas (Compur) e o Conselho Municipal de Desenvolvimento Rural Sustentável (CMDRS).

Na prática, a lei transformou os conselhos em órgãos meramente opinativos. E, como o secretário de Planejamento fez questão de lembrar, apenas quando solicitado pelo poder executivo. Durante a campanha para a prefeitura, tanto o prefeito quanto o secretário Alexandre Marinho fizeram acenos de que a lei seria revogada, mas isso não aconteceu. Pelo contrário: sem consultar o Codema, propõem mudanças profundas no Plano Diretor de Garanhuns.

Hoje, o Codema tem 24 assentos, sendo 20 ativos. Metade é da sociedade civil e a outra metade de órgãos públicos. É o conselho mais independente da gestão municipal principalmente porque há diversidade na ocupação dos assentos dos órgãos públicos. Enquanto em outros conselhos, como o Compur, a parte de órgãos públicos é formada somente pela prefeitura, no Codema há representantes da Universidade de Pernambuco (UPE), do Instituto Federal de Pernambuco (IFPE), a Autarquia do Ensino Superior de Garanhuns (Aesga) e da Universidade Federal do Agreste de Pernambuco (Ufape), entre outros.

Na mais recente reunião, integrantes da prefeitura questionaram a presença das universidades no conselho. Em uma nota de repúdio divulgada no dia 12 de abril, a Universidade de Pernambuco (UPE) afirma que “em argumento temerário e sem precedentes, o assento da UPE no Codema chegou a ser questionado por alguns participantes, sob o pálio argumento de ausência de sede no município, o que representa uma séria deturpação da exegese contida no art. 4º, inciso I, alínea b, da Lei Municipal nº 3.394 de 2006 e, mais do que isso, uma completa inverdade”.

A nota, assinada pela diretora da UPE Multicampi Garanhuns, Rosângela Estevão Alves Falcão, faz um “chamamento do discurso à ordem, não só para consolidar seu compromisso institucional perante o Codema e a toda sociedade garanhuense, como também para tornar público que qualquer tentativa de esvaziamento da participação da UPE no cenário democrático, ainda que meramente desenvolvido no campo das ideias, será veementemente rechaçada”.

Nesta semana, o Codema enviou para o Conselho Estadual de Meio Ambiente (Consema) um ofício em que pede para que o conselho estadual se pronuncie sobre a lei 4.619/2019, que tirou o poder deliberativo dos conselhos.

“Esse tema se tornou mais urgente no momento em que o Executivo Municipal está em processo de tramitação de Projetos de Lei que alteram significativamente o Plano Diretor Municipal, com definição de novos usos e novos parâmetros, com expansão urbana em zona rural, inclusive ao redor de Unidade de Conservação de Proteção Integral, áreas de mananciais, dentre outras alterações, ignorando os pareceres, considerações e solicitações de informações e estudos por parte dos conselhos municipais, uma vez que os mesmos agora passaram a ser apenas opinativos se o Executivo desejar que opinem”, diz trecho do ofício enviado ao Consema.

Um ofício também será enviado para o Tribunal de Contas do Estado (TCE). Desde 2019, o Ministério Público de Pernambuco foi acionado para atuar na reversão da lei que tirou o poder dos conselhos, mas a questão segue sem definição judiciária.

• Abaixo, o parecer técnico na íntegra, seguido do ofício enviado ao Conselho Estadual do Meio Ambiente:

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Para mostrar que a vida dos agricultores e criadores não vai ser fácil com a imensa nova área urbana que a prefeitura propõe, o advogado aponta o artigo 79 do Código Sanitário do estado: “Os estábulos, cocheiras, granjas e estabelecimentos congêneres, só serão permitidos em zona rural. Parágrafo Único – A sua remoção será obrigatória, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, a critério da autoridade sanitária, quando o local se tornar núcleo de população densa”.

Outra questão que traz insegurança para esses produtores rurais são os impostos. Se no campo se paga o imposto rural, bem mais baixo do que o IPTU, a mudança de zoneamento pode levar a questão à Justiça. “É um desdobramento sem precedentes. É uma repercussão que ainda não avaliamos o impacto que vai ter. É péssimo para os agricultores”, afirma o advogado.

A RedeAgro também denuncia que não há nenhum cuidado em criar áreas de proteção ambiental ou às atividades de produção rural, independentemente do tamanho da propriedade ou da sua capacidade de produção. “Da forma como está apresentada, a alteração do uso rural pelo uso urbano poderá ser feita após o empreendedor imobiliário apresentar os documentos exigidos e realizar pagamento de taxa de outorga (permissão/concessão). Esta será uma realidade no município se o Projeto de Lei for aprovado pela maioria dos Vereadores”, diz a nota.

Sem estudos para justificar alterações

Uma crítica de organizações, urbanistas e ativistas é que a prefeitura não apresentou nenhum estudo para justificar as alterações. Não foi apresentado, por exemplo, nada que comprove o esgotamento da atual zona urbana de Garanhuns. Outra questão é que não há nenhuma diferença de zoneamentos. Nesse raio de três quilômetros por exemplo, há área quilombola demarcada, como o quilombo de Castainho. E um parque natural onde fica a nascente do rio Mundaú. A minuta do PL não traz nenhuma indicação de uso ou de restrições para os terrenos vizinhos a essas áreas.

O agronegócio é outro prejudicado. Um dos proprietários da Vinícola Vale das Colinas, a primeira a se instalar no Agreste, o empresário e médico Michel Leite, suspendeu a expansão de dez hectares do parreiral, por conta do que pode acontecer se o PL for levado adiante. A vinícola também divulgou uma carta aberta em que afirma que “trazer a cidade para o campo significa trazer o desequilíbrio ecológico tão catastrófico para nossa atividade; significa a contaminação de nossas nascentes, de nosso lençol freático, de nosso solo; significa beneficiar a especulação imobiliária em detrimento de projetos muito maiores e importantes para o nosso município e nosso povo.”

De acordo com Michel, já há sinais de especulação imobiliária na região. “Inclusive na frente da vinícola um empresário baiano comprou uma área pra fazer um condomínio vizinho à vinícola impossibilitando nossa atividade. Tem tanta certeza que será aprovada a lei que já cavou cinco poços artesianos”, afirma. “No futuro não teremos mais água para irrigar nossas parreiras, o esgoto tomará conta de tudo, não poderemos utilizar defensivos e o sonho da agricultura orgânica ficará cada vez mais distante pelos desequilíbrios causados”, lamenta.

O Plano Diretor de Garanhuns deveria ter sido revisado em 2018, pela gestão municipal anterior. Não foi. A atual gestão do PSB deu início ao processo de revisão no mês passado, mas é um percurso longo, que dura geralmente mais de um ano e meio. Nas audiências, representantes da prefeitura tentam passar a ideia de que não dá para esperar e de que a cidade precisa dessas flexibilizações antes do novo Plano Diretor entrar em vigor.

Para Luiz Filho, assessor da Federação dos Trabalhadores Rurais Agricultores e Agricultoras Familiares do Estado de Pernambuco (Fetape), a prefeitura está colocando o carro na frente dos bois. “Existe um rito para construção do Plano Diretor. Esses projetos de lei que a prefeitura quer propor é algo que altera completamente o Plano Diretor vigente, mas que está desatualizado desde 2018. Como a prefeitura de Garanhuns vai levar em conta as contribuições se o projeto de lei já nasce sem dialogar com a comunidade? Por lei, é preciso ouvir os conselhos e a comunidade antes de fazer uma proposição de Plano Diretor”, afirma.

A arquiteta e urbanista Lahys Barros, integrante do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-PE), afirma que os movimentos querem que a prefeitura desista desses projetos de lei. E que a prioridade da gestão seja o novo Plano Diretor. “Não pode ser aprovada uma legislação em descompasso com a cidade. Essas leis vão flexibilizar construções e novos empreendimentos com um discurso de ‘sustentabilidade’, que só existe mesmo no discurso. Precisamos repensar democraticamente o que queremos para Garanhuns como cidade”, diz Lhays.

Em nota assinada pelo reitor Airon Melo, a Universidade Federal do Agreste de Pernambuco (UFAPE) alertou para os “riscos de se tomar decisões apressadas sobre questões complexas e de tamanha abrangência, sem a obediência aos trâmites legais exigidos pelas legislações urbanística e ambiental vigentes e ao devido planejamento”.

Uma nova outorga onerosa

Não é só a zona rural que sofrerá alterações com as propostas da prefeitura. As minutas dos projetos estabelecem também o instrumento de outorga onerosa de alteração de uso. Na prática, significa que, mediante pagamento à prefeitura, os proprietários poderão quase completamente um imóvel, do gabarito (limite de altura) à taxa de ocupação do solo (deixando menos área verde, por exemplo), passando por recuos, afastamentos e “quaisquer outros índices que possibilitem a ampliação de área construtiva”. Poderão também alterar uma construção de residencial para comercial.

Não há, na minuta, nenhuma diferenciação dos bairros ou áreas onde as construções ou reformas podem ser feitas com essas alterações. Todo o município está incluído. A documentação para essas alterações como, por exemplo, os estudos ambientais ou de vizinhança, ficam a cargo dos próprios empreiteiros. Ou seja, é praticamente entregar o planejamento da cidade para as construtoras e imobiliárias.

Acontece que esse tipo de outorga onerosa não está previsto no Plano Diretor vigente. “Existe no Estatuto da Cidade, a lei federal que criou os planos diretores, vários instrumentos urbanos. Um deles é a outorga onerosa. Mas há a outorga onerosa do direito de construir e a da alteração de uso. São duas coisas diferentes. A primeira, que promove condições para a verticalização, é a que está indicada no Plano Diretor de Garanhuns e inclusive em prática há vários anos na cidade”, diferencia a arquiteta e urbanista Mariana Braga, professora da Autarquia do Ensino Superior de Garanhuns (Aesga).

A outorga onerosa de alteração de uso, que o PL quer implementar, flexibiliza os tipos de uso. “Por exemplo, se eu disser que o uso de uma construção é estritamente residencial e alguém quiser fazer uso misto, com comércio e serviço, pode ser aplicada essa lei. Mas ela tem que estar prevista no Plano Diretor, o que não é o caso em Garanhuns”, afirma a urbanista.

O Plano Diretor serve para apresentar os princípios que norteiam os objetivos e as ações do planejamento urbanístico e social de uma cidade. Depois é que são regulamentadas as leis de ocupação do solo. “No Plano Diretor vigente estão fixados os gabaritos (limite de altura) para as zonas, as taxas de ocupação de solos, recuos do terrenos etc. O que esse projeto de lei quer fazer é alterar todos esses valores. Vamos dizer que se uma construção precisa, por exemplo, de cinco metros de afastamento de frente, o que esse PL diz é que a construção pode ocupar mais, desde que pague. Mas isso não está previsto no atual Plano Diretor de Garanhuns”, afirma. “E tudo vai valer para toda a cidade. Fizeram passando a régua, sem planejamento algum”, reclama.

A urbanista também lembra que Garanhuns é uma terra de mananciais e o projeto de lei não traz nenhuma regra ou limite sobre a capacidade dos terrenos de absorver a água da chuva. “Não podemos simplesmente aumentar irresponsavelmente a taxa de ocupação do solo. Você acaba com a possibilidade do solo de reabsorver a água, o que aumenta os problemas de falta de água e prejudica os lençóis freáticos”, diz.

Audiências com presença de “forasteiros”

Comandada pelo PSB, a Prefeitura de Garanhuns praticamente não tem oposição na Câmara de Vereadores. Se o projeto de lei for para votação do jeito que está, as chances de passar são altas – ainda que a vitória possa ser questionada na Justiça. A prefeitura inicialmente propôs duas audiências públicas para debater as mudanças com os moradores de Garanhuns.

Na primeira, ainda não havia mobilização da sociedade civil. A professora Mariana Braga foi uma das poucas que falou e alertou para o impacto que as mudanças poderiam causar na cidade. A partir daquela audiência, ativistas e organizações começaram a se movimentar para discutir e pressionar alterações ou o fim da ideia desses projetos de lei.

Nessa primeira audiência, de acordo com um blog local, o Procurador Geral do Município, Paulo Couto, afirmou que o o atual Plano Diretor “não atende as expectativas socioeconômicas” da cidade. Também justificou o PL como uma forma de legalizar empreendimentos já construídos, como loteamentos, que hoje se encontram irregulares. “Nós temos que ter um instrumento legal que dê segurança jurídica ao empreendedor, para que faça o seu investimento, para que gere renda e gere receita para o município”, disse na primeira audiência, segundo o blog.

Na segunda audiência pública, que aconteceu na semana passada, a história foi diferente. Representantes da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE) e do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Pernambuco (Sinduscon-PE) apareceram na cidade. Relatos também dão conta que arquitetos nascidos em Garanhuns, mas que há muito não pisavam na cidade, apareceram naquela manhã chuvosa ao auditório da Aesga para defender os projetos de lei. Nas redes sociais, é possível ver a mobilização que fazem em publicações contrárias ao PL, sempre focando em um suposto desenvolvimento econômico da cidade.

Antes mesmo de passar a lista de quem queria falar, vários empresários do ramo da construção já estavam inscritos para pegar o microfone, contaram várias fontes ouvidas pela Marco Zero. Do outro lado, agricultores e ativistas também se mobilizaram para a audiência. Mas enfrentaram problemas: na chegada, um grupo de agricultores foi barrado por estar sem o cartão de vacinação contra a covid-19. Quando conseguiram fotos da comprovação, a audiência já havia começado.

Também há uma forte campanha do empresariado e da prefeitura na captura da opinião pública. O mesmo blog local citado acima publicou um informe publicitário, com ares de reportagem, em que Sandro Guedes, representante da Ademi e bastante ativo em audiências públicas sobre urbanismo no Recife, defende que o PL atualiza a legislação de Garanhuns para “práticas de sustentabilidade e responsabilidade social”. O título do informe publicitário, assinado por uma assessoria de comunicação, é um acinte: “Crescimento desordenado em cidades do Agreste pode gerar consequências ambientais e sociais”.

Como boa parte dos meios de comunicação também dependem de verbas municipais ou do empresariado, os espaços da imprensa local assumiram a defesa do projeto da prefeitura. Um dos pedidos da sociedade civil é de que a população de Garanhuns seja mais bem informada sobre o que pode acontecer caso as alterações sejam aprovadas. Foi protocolado um pedido de pelo menos mais cinco audiências públicas e que elas aconteçam também nos três distritos do município: São Pedro, Miracica e Iratama.

Até agora, nenhum vereador ou vereadora de Garanhuns pediu publicamente a extinção dos projetos de lei. O vice-prefeito da cidade, o médico Pedro Veloso (PT), tem sido a voz dissidente mais sonora na política local. “Esses projetos modificam profundamente o Plano Diretor e a estrutura da zona rural, do desenvolvimento social. Sou contra porque é ilegal. O Plano Diretor existe justamente para evitar esse tipo de projeto, evitar essa especulação imobiliária. Há uma série de requisitos que devem ser cumpridos para um Plano Diretor e, por lei, tem que ser um espaço participativo”, afirmou, em entrevista à Marco Zero.

Veloso, que não participa da gestão do município, continua a fazer parte do mesmo grupo político do prefeito Sivaldo Albino (PSB). “É uma questão suprapartidária. É algo que vai mexer com as futuras gerações. Vai ter duplicação da BR, uma nova adutora, tudo isso precisa ser discutido”, justifica. Ele conta que também não tem tido espaço na imprensa local para falar contra as propostas. “Apenas um blog na cidade me chamou pra falar sobre isso. Mas não é como se não soubessem minha opinião, fiz uma live pra falar sobre isso”, disse.

Com pouco apoio político local, o movimento de ativistas, professores, urbanistas, agricultores e ambientalistas que são contrários às drásticas mudanças urbanísticas querem fazer pressão popular para que a prefeitura desista e passe a concentrar esforços na discussão do novo Plano Diretor. Há também um movimento para levar judicializar a disputa.

A Marco Zero procurou por uma semana a Prefeitura de Garanhuns para saber se as propostas se basearam em estudos, sobre como fica a vida dos agricultores e criadores com a mudança de suas terras para zona urbana e como a prefeitura vê os questionamentos sobre a legalidade dos projetos. Até agora, a Marco Zero não recebeu nenhuma resposta.

Também procuramos o Ministério Público de Pernambuco, que afirmou que está ciente da situação. Em nota à Marco Zero, a 1ª Promotoria de Justiça de Defesa da Cidadania de Garanhuns disse que “por enquanto, a matéria está no âmbito administrativo da Prefeitura de Garanhuns, em audiências públicas promovidas pelo próprio Município, das quais a 1ª Promotoria de Justiça de Defesa da Cidadania de Garanhuns, curadoria de Habitação e Urbanismo, tem tomado ciência. Há um procedimento na 1ª Promotoria para acompanhar a revisão do Plano Diretor Participativo (PDP), considerando que foi criada, no dia 24 de fevereiro de 2022, uma comissão para revisão do PDP, tendo o tema relação direta com essas questões mencionadas”.

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Um antigo hotel de luxo

Por 35 anos, a Avenida Oceânica, em Ondina, foi o endereço do Salvador Praia Hotel. Com térreo e sete andares, o hotel era um ponto de luxo na capital baiana, mas foi desativado em 2009. Nos dez anos seguintes, era usado apenas como camarote no disputado carnaval de Salvador.

Boa parte das brechas na legislação que o empreendimento da Moura Dubeux aproveitou foi possível porque o prédio do hotel foi considerado como abandonado ou degredado. A construção, que, vale salientar, não estava condenada, foi demolida no segundo semestre de 2019. Mas, desde 2012, a Moura Dubeux já anunciava que iria demolir o hotel e erguer prédios no local.

Foi somente com as aberturas do plano diretor de 2016 e da atualização da Lei de Ordenamento e Uso e Ocupação do Solo, aprovada em 2017, que a Moura Dubeux passou a investir no projeto das três torres no terreno de 12 mil metros quadrados de frente para o mar. Em 2019, com pompa e circunstância, anunciou um investimento de R$ 300 milhões nos condomínios Undae Ocean (dois prédios) e Beach Class (um prédio).

Em um fato incomum, o então prefeito de Salvador Antônio Carlos Magalhães Neto entregou pessoalmente, no próprio Salvador Praia Hotel, as licenças municipais necessárias para os sócios Marcos e Gustavo Dubeux. A imprensa toda noticiou: “as contrapartidas para a cidade somam R$2,8 milhões”. Ou seja, nem 1% do total do investimento.

“Não é comum toda a prefeitura se mobilizar para a apresentação de um projeto privado. Mas estamos aqui exatamente pelo simbolismo que esse investimento tem, pelo impacto que tem em nossa capital”, afirmou na ocasião ACM Neto ao jornal Correio, que pertence à sua familia . Apesar de reconhecer o impacto, as obras foram aprovadas e licenciadas sem que houvesse uma audiência pública sobre o projeto, como é comum em empreendimentos de impacto.

Entre as “contrapartidas” da construtora estão, além de pagamentos à prefeitura, um mirante com vista para o mar, reforma das calçadas (chamadas de “boulevard”) e da rua lateral, por onde se dará o acesso ao futuro mirante. Antes da construção, a prefeitura fez uma revitalização na área, inaugurada antes do carnaval de 2020. Para o presidente do IAB-BA , Luiz Antônio de Souza, são medidas que privilegiam muito mais os futuros moradores dos prédios e valorizam os apartamentos no mercado imobiliário do que necessariamente oferecem algo à cidade. É mais ou menos o que acontece com o deque à beira d’água das Torres Gêmeas, no Recife, que pouco foi incorporado ao dia a dia do recifense, servindo muito mais aos próprios moradores dos prédios.

Como prédios tão altos estão sendo construídos na orla?

Assim como algumas cidades brasileiras, Salvador tenta limitar a altura dos prédios que são construídos à beira-mar. Isso acontece para evitar que as praias por lá se tornem como Boa Viagem ou Balneário Camboriú (SC): um imenso paredão que projeta sombra na praia e tira o sol dos banhistas, beneficiando apenas alguns poucos privilegiados que moram na beira-mar.

O plano diretor de Salvador estabeleceu um limite de 36 metros (algo entre 11 e 12 andares), na primeira linha da praia. Com 17 e 21 andares, os prédios da Moura Dubeux ultrapassam esse limite. Mas há instrumentos, no próprio plano diretor, que ajudam a esticar essa altura.

De acordo com a própria construtora, foram usados dois instrumentos: o uso do gabarito (altura) mais permissivo para projetos que visam a requalificação da borda atlântica (e, nesse ponto, o abandono do hotel fez diferença) e a outorga onerosa. Pelo primeiro, a Moura Dubeux pagou aos cofres municipais R$ 783.485,34. Pelo segundo, R$ 1.202.251,65. A outorga onerosa se dá quando o proprietário paga a mais para construir acima do permitido em determinada área. O plano diretor do Recife, aprovado neste ano, tem como uma das novidades a inclusão desse instrumento.

Juntos, os dois pagamentos mal cobrem um dos 68 apartamentos das duas torres do Undae Ocean, cujo preço de mercado beira os R$ 2 milhões. Com quatro quartos e plantas de 245m² ou 303m² o empreendimento já é anunciado com todas as unidades vendidas. O preço do m² partia dos R$ 8,5 mil. O Beach Class tem a metragem bem mais reduzida, de 29m² a 67m², com um ou dois quartos. É um colosso: são 235 unidades, sendo 178 apartamentos de um quarto e 57 com dois quartos. Também consta como 100% vendido no site da construtora. O apartamento mais barato saiu por cerca de R$ 250 mil.

Leis para atender o mercado imobiliário

A Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo (Sedur) afirmou em nota à MZ que a “o empreendimento é regular e foi licenciado pela Prefeitura de Salvador, através da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (Sedur), atendendo todas as exigências legais vigentes”.

Alguns trechos do plano diretor parecem, inclusive, mirar bem no empreendimento da Moura Dubeux. Para o presidente do IAB-BA, isso não é mera coincidência. “A gente chama de lei de encomenda. É dirigida para privilegiar uma operação imobiliária. O nome é Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e deveria envolver todas as variáveis que interferem no desenvolvimento urbano. Mas não sei se é porque certos interesses afloram mais que outros ou porque cada vez mais as equipes que elaboram os planos diretores são menos interdisciplinares, mas acaba o plano diretor focando na dinâmica do circuito imobiliário. Não se discute educação, saúde ou bases econômicas. E dentro do circuito imobiliário fica focado no submercado da moradia. E não é o da moradia com mais demanda. Mas o produto imobiliário de quem tem renda para pagar. Essa é a lógica presente em boa parte das cidades brasileiras, como Salvador e Recife”, comenta.

Vai fazer sombra na praia?

Quando foi discutido em 2016, um dos pontos mais polêmicos do plano diretor de Salvador foi a permissão de sombra na praia dos prédios, desde que não ocorresse no intervalo entre 9h e 15h. Era algo proibido pelo plano anterior, mas nem sempre respeitado.

“Sol e praia são complementares. Os turistas procuram Salvador para tomar sol e banho de mar. Se você cria sombra na praia, e aqui já estamos cheios de prédios assim, você está matando a galinha dos ovos de ouro do turismo. Você está tendo um grupo social que, para se sentir privilegiado, tem que determinar o horário que o sol bate na praia. Com essa prática você acaba prejudicando aspectos até da saúde pública. Quem vai para a praia para ficar levando vento frio?”, questiona Luiz Antônio.

Com 21 e 17 andares, a pergunta se os prédios da Moura Dubeux vão fazer ou não sombra na praia entre à 9h e às 15h segue em aberto.

A Sedur afirmou que não houve exigência de estudo de sombreamento para o empreendimento.
Isso porque, segundo a prefeitura, há uma brecha na lei que isenta os prédios desse estudo. A prefeitura afirma que o licenciamento do empreendimento foi feito considerando o artigo 103 da LOUOS – Lei 9148/2016. Os condomínios se encaixariam no artigo 111, que, de acordo com a interpretação da prefeitura de Salvador, “prevê o incentivo à regeneração urbana por meio da substituição de edificações deterioradas, e não se aplica a exigência do estudo de sombreamento”. E aí voltamos para a situação do antigo Salvador Praia Hotel. De acordo com a nota da prefeitura, o imóvel estava “em estado de abandono, desde que encerrou suas atividades em 2009”.

À Marco Zero, porém, a construtora Moura Dubeux deu outra informação, afirmando que foram elaborados todos os estudos, inclusive o de sombreamento. “…dentre as quais EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança), RIT (Relatório de Impacto de Trânsito), RIV (Relatório de Impacto de Vizinhança) e Estudo sobre Projeção de Sombra”, diz trecho da nota.

O Ministério Público da Bahia está de posse de um estudo preliminar que mostra que os prédios da Moura Dubeux vão sim fazer sombra na praia, inclusive no horário que não seria permitido pelo plano diretor. Em nota, o MPBA afirmou à Marco Zero que a Promotoria de Justiça do Meio Ambiente e Habitação e Urbanismo da Capital tem um procedimento que apura as construções da Moura Dubeux, no bairro de Ondina.

A investigação, porém, está ainda na Central de Apoio Técnico do MP (Ceat), que realiza as análises dos estudos relacionados ao empreendimento. Segundo a nota, o MPBA, “aguarda a conclusão das análises para adotar as providências cabíveis”. Tanto o Beach Class quanto o Undae Ocean ultrapassaram em setembro os 90% das obras de fundação e 78% da estrutura. Nas imagens do acompanhamento das obras, da própria construtora, o três prédios já formam um paredão entre a praia e a cidade.

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1 – A transição da outorga onerosa do direito de construir

O que é – O Coeficiente de Aproveitamento (CA) é um número que, multiplicado pela área de um terreno, indica a quantidade total de metros quadrados passíveis de serem construídos. Cada zona tem um coeficiente mínimo, um coeficiente básico (sem custo) e um coeficiente máximo.

Trecho crítico: “Nos primeiros cinco anos de vigência deste Plano Diretor, não será exigido o pagamento da contrapartida financeira correspondente a 1,0 (uma) vez a área do terreno, além do coeficiente básico; II – Findo o período de que trata o inciso anterior, não será exigido o pagamento da contrapartida financeira correspondente a 0,5 (zero vírgula cinco) vezes a área do terreno, além do coeficiente básico, pelo prazo de três anos.”

2 – Direito de protocolo

3 – Definições para novo zoneamento

O que são as Zeis – AsZonas Especiais de Interesse Social são áreas carentes de infraestrutura e habitadas por população de baixa renda, onde haja possibilidade de urbanização, regularização fundiária e construção de habitação de interesse social. No Recife, são dividias em dois grupos. As Zeis 1, com 68 comunidades, compreendem áreas que não são de risco ou de proteção ambiental. São áreas como Brasília Teimosa, Coque e Ilha de Deus. As Zeis 2 são apenas sete comunidades, como a do Barbalho, prioritariamente de conjuntos habitacionais já implantados e que necessitam requalificação e processos de regularização urbanística e fundiária.

4 – Projetos especiais

5 – Saneamento de fora

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As razões da Moura Dubeux

Projeção dos três primeiros prédios do Novo Recife

Audiência pública

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Rolo compressor

Fernanda Costa, vice-diretora do IBDU e integrante da Articulação Recife de Luta. Crédito: Maíra Acioli/Recife de Luta

Copia e cola não se adequa à realidade recifense

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