O que era mistério por parte da empreiteira veio à tona. Antes, precisamos voltar a agosto de 2023, quando a secretaria municipal de Desenvolvimento Urbano (Sedur), questionada pelo grupo e pela imprensa, declarou que não havia nenhum projeto multi-residencial em tramitação. Contudo, em uma audiência pública realizada em 24 de abril de 2024, com o apoio do Ministério Público da Bahia (MPBA), descobriu-se que a prefeitura de Salvador concedeu os alvarás de número 24.340 e 24.341 – documentos acessados pela reportagem e disponíveis mais abaixo – para as obras da Odebrecht na praia do Buracão em outubro de 2023, evidenciando a falta de transparência e a conivência das instituições com obras que impulsionam a devastação ambiental.

Esses alvarás autorizam a construção de dois edifícios de 15 e 16 andares, medindo aproximadamente 70 e 74 metros, na perspectiva de quem está com os pés na areia — que bloqueiam a ventilação natural, comprometem a mobilidade da área e invadem 1.700 m² de terreno de marinha, que pertence ao Patrimônio da União, lançando sombra sobre toda a extensão da praia. A ausência de luz solar nesse ambiente – uma violação da Lei Municipal 9.148/2016, que regula o sombreamento das praias – impacta negativamente o uso da área pública, favorecendo a proliferação de bactérias e micro-organismos. Ainda empacado, não foi para votação o projeto de lei (PL n.º 318/2023) criado pelo presidente da Câmara Municipal, vereador Carlos Muniz (PSDB), que pretende tornar de utilidade pública os terrenos adquiridos pela Odebrecht para conceber um estacionamento e um mirante para contemplar as baleias que aparecem nos mares soteropolitanos.

Agora, o movimento SOS Buracão exige que o Ministério Público Federal (MPF) tome as medidas necessárias para embargar as obras antes que os danos ao meio ambiente se tornem permanentes.

Para o economista e presidente da associação de moradores, Miguel Sehbe, trata-se de uma indústria da degradação já instalada em Salvador. “É uma agressão ambiental enorme, e eu não sei como existem renomados, arquitetos, engenheiros e técnicos que participam disso. Todos que assinaram o projeto estão colocando suas carreiras em risco”, aponta Miguel, ao sinalizar outro agravante. Levantando uma hipótese, ele afirma que, se essa degradação for provada como proposital, poderá ganhar o rótulo de intenção criminosa, pois uma destruição ambiental com o propósito de ganho financeiro se torna um ato ilícito.

Ele atualiza que o SOS Buracão está com três frentes abertas juridicamente: a primeira no MPBA, a segunda no Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJBA), onde foi protocolada uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin) que solicita um posicionamento, com pedido cautelar, em relação à construção de espigões na orla de Salvador, especialmente no caso do Buracão. Essa ação conta com o apoio da Frente Parlamentar composta pelos partidos PT, PCdoB, PSOL e PSB, além de deputados e vereadores engajados em pautas ambientais. A terceira frente está no Ministério Público Federal (MPF), em uma ação que será anexada ao mesmo processo que envolve a decisão da Justiça Federal de 2008, que demoliu todas as barracas de praia da orla de Salvador que funcionavam na areia, faixa que pertence à União.

E, como o caso dos espigões também envolve patrimônio da União, os moradores possuem duas certidões de ônus que comprovam que os terrenos destinados às torres são, em parte, de áreas adquiridas pela Odebrecht, enquanto a outra parte pertence à União, estando subordinada à lei federal. Dessa forma, a Sedur não tem autonomia para aprovar em tais instâncias, e a lei federal não permite sombreamento na praia.

Não houve, até o momento, uma ação por parte do MPF; existe um alvará, porém não há obra em andamento. No entanto, assim que um bloco for levantado, será necessário interromper imediatamente. “Nós seremos os primeiros a mandar parar”, enfatiza Sehbe.

Se as leis ambientais fossem consideradas, seria possível construir os dois edifícios com três andares acima e três abaixo do solo, respeitando o limite de nove metros de altura a partir do cordão da calçada. De acordo com o economista, a empreiteira teria um lucro líquido em torno de R$ 15 a 18 milhões. No entanto, ele observa que a Odebrecht deseja um alto faturamento e, para isso, extrapola os limites, buscando um lucro marginal absurdo que vai totalmente contra uma comunidade já estabelecida.

Somando forças ao coletivo, Joseli Chaves Pereira, auditora fiscal, considera assustador saber que foram enganados pelo prefeito Bruno Reis (União Brasil), a autoridade máxima do município, e que só conseguiram acessar as informações sobre os alvarás – que deveriam ser de conhecimento público – devido à pressão do MPBA contra a Odebrecht. “Fizemos várias investidas para proteger o meio ambiente e continuamos lutando para garantir o cumprimento da Constituição Federal”, pontua Joseli.

Quase o dobro do tamanho do Cristo Redentor

A projeção feita pelo SOS revela que, com os pés na areia, uma pessoa estará sob a gigante sombra de dois monumentos de mais de 70 metros, quase duas vezes o tamanho do Cristo Redentor no Rio de Janeiro, que mede 38 metros, incluindo o pedestal. Outro exemplo é o Farol da Barra, um dos principais pontos turísticos da capital baiana, que possui inexpressivos 22 metros, comparados aos espigões da Odebrecht.

Os moradores advertem que a estrutura da empreiteira representa um grave crime ambiental, mascarado como desenvolvimento urbano. As informações dos alvarás alegam que serão, no total, 47 unidades residenciais; um dos edifícios terá 16 apartamentos de 350 m², e o outro, 31 apartamentos de 250 m².

No entanto, a simulação visual que teria sido fornecida pela Odebrecht como item da documentação protocolada na prefeitura está bem diferente da que os arquitetos do coletivo produziram de maneira independente. Os moradores acusam a empreiteira de “maquiar” o projeto, ocultando o avanço da construção em direção ao mar.

Em 2015, a arquiteta e moradora da rua Barro Vermelho, Maria Teresa Brandão Zollinger, cogitou a ideia de comprar um desses imóveis desocupados na vizinhança. Sua intenção era assegurar que não ocorressem construções de prédios por ali, preservando a tranquilidade da vista para o mar, o que não se concretizou, e a Odebrecht fechou o negócio. Ela relata que Salvador sempre teve como principal atrativo sua costa, com as mais variadas praias, sendo essa a principal fonte de lazer para a população e turistas em busca do sol e da brisa tão características da região.

“Em qualquer lugar do mundo, os proprietários desses imóveis abandonados seriam autuados. Aqui em Salvador, se o imóvel está degradado, o relapso proprietário é agraciado com o aumento do potencial construtivo em 50%, possibilitando o desenvolvimento da indústria da degradação”, reflete Maria Teresa.

Por um “levante” ambiental

O engenheiro e coordenador executivo do Gambá (Grupo Ambientalista da Bahia), Renato Cunha, salienta que o levante proposto pelo SOS Buracão é importante para a sociedade encarar a problemática da condição dos prédios na orla marítima de Salvador. Ele deseja que esses espigões não saiam do papel e concorda que essa é uma discussão na qual todos estão envolvidos.

Renato destaca que a organização está unida à sociedade civil e aos moradores no apoio a outros empreendimentos antiambientais que se tornaram realidade, como no bairro de Stella Maris e em Pituaçu. “Queremos que a cidade seja melhor debatida, com um Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) que efetivamente incorpore todas as preocupações quanto à questão ambiental, os efeitos climáticos que poderão ser gerados a partir da verticalização da orla, além do sombreamento e outros aspectos relacionados à circulação de ar, podendo resultar em intensas ondas de calor em Salvador”, reforça Cunha.

De março até agora, o SOS Buracão esteve presente em cinco audiências públicas e promoveu três manifestações nas ruas. No primeiro semestre, o grupo encontrou a ministra do Meio Ambiente, Marina Silva, que recebeu representantes de diversos movimentos ambientalistas de Salvador e se comprometeu a levar as demandas para análise federal.

O que diz a Odebrecht

Procurada, a equipe de comunicação da Odebrecht respondeu que não divulgou nenhuma projeção da fachada do empreendimento e que a imagem que está circulando nas redes sociais do SOS Buracão é completamente distorcida da realidade do projeto protocolado pela OR, tanto em relação ao porte quanto ao sombreamento apresentado.

“Desde que foram planejados, os edifícios propostos para a Rua do Barro Vermelho estão em total conformidade com o PDDU. A OR adota em todos os seus projetos um rigoroso processo de governança e preservação do meio ambiente, que envolve, entre outros fatores, principalmente, os impactos positivos no local em que está atuando e o atendimento a todos os processos de licenciamento exigidos pelos órgãos competentes e necessários para a implantação de seus empreendimentos.”

No que diz respeito a nunca terem entrado em contato com os moradores da rua Barro Vermelho, a Odebrecht mencionou que “sempre esteve à disposição para esclarecer dúvidas relacionadas ao empreendimento e, por diversas vezes, se posicionou em relação aos questionamentos apresentados sobre o projeto, inclusive com representantes de edifícios e estabelecimentos comerciais da rua do empreendimento.” Asseguram que estão abertos ao diálogo e com o mesmo compromisso de desenvolver empreendimentos que promovam o bem-estar da sociedade e a valorização do seu entorno.

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Um antigo hotel de luxo

Por 35 anos, a Avenida Oceânica, em Ondina, foi o endereço do Salvador Praia Hotel. Com térreo e sete andares, o hotel era um ponto de luxo na capital baiana, mas foi desativado em 2009. Nos dez anos seguintes, era usado apenas como camarote no disputado carnaval de Salvador.

Boa parte das brechas na legislação que o empreendimento da Moura Dubeux aproveitou foi possível porque o prédio do hotel foi considerado como abandonado ou degredado. A construção, que, vale salientar, não estava condenada, foi demolida no segundo semestre de 2019. Mas, desde 2012, a Moura Dubeux já anunciava que iria demolir o hotel e erguer prédios no local.

Foi somente com as aberturas do plano diretor de 2016 e da atualização da Lei de Ordenamento e Uso e Ocupação do Solo, aprovada em 2017, que a Moura Dubeux passou a investir no projeto das três torres no terreno de 12 mil metros quadrados de frente para o mar. Em 2019, com pompa e circunstância, anunciou um investimento de R$ 300 milhões nos condomínios Undae Ocean (dois prédios) e Beach Class (um prédio).

Em um fato incomum, o então prefeito de Salvador Antônio Carlos Magalhães Neto entregou pessoalmente, no próprio Salvador Praia Hotel, as licenças municipais necessárias para os sócios Marcos e Gustavo Dubeux. A imprensa toda noticiou: “as contrapartidas para a cidade somam R$2,8 milhões”. Ou seja, nem 1% do total do investimento.

“Não é comum toda a prefeitura se mobilizar para a apresentação de um projeto privado. Mas estamos aqui exatamente pelo simbolismo que esse investimento tem, pelo impacto que tem em nossa capital”, afirmou na ocasião ACM Neto ao jornal Correio, que pertence à sua familia . Apesar de reconhecer o impacto, as obras foram aprovadas e licenciadas sem que houvesse uma audiência pública sobre o projeto, como é comum em empreendimentos de impacto.

Entre as “contrapartidas” da construtora estão, além de pagamentos à prefeitura, um mirante com vista para o mar, reforma das calçadas (chamadas de “boulevard”) e da rua lateral, por onde se dará o acesso ao futuro mirante. Antes da construção, a prefeitura fez uma revitalização na área, inaugurada antes do carnaval de 2020. Para o presidente do IAB-BA , Luiz Antônio de Souza, são medidas que privilegiam muito mais os futuros moradores dos prédios e valorizam os apartamentos no mercado imobiliário do que necessariamente oferecem algo à cidade. É mais ou menos o que acontece com o deque à beira d’água das Torres Gêmeas, no Recife, que pouco foi incorporado ao dia a dia do recifense, servindo muito mais aos próprios moradores dos prédios.

Como prédios tão altos estão sendo construídos na orla?

Assim como algumas cidades brasileiras, Salvador tenta limitar a altura dos prédios que são construídos à beira-mar. Isso acontece para evitar que as praias por lá se tornem como Boa Viagem ou Balneário Camboriú (SC): um imenso paredão que projeta sombra na praia e tira o sol dos banhistas, beneficiando apenas alguns poucos privilegiados que moram na beira-mar.

O plano diretor de Salvador estabeleceu um limite de 36 metros (algo entre 11 e 12 andares), na primeira linha da praia. Com 17 e 21 andares, os prédios da Moura Dubeux ultrapassam esse limite. Mas há instrumentos, no próprio plano diretor, que ajudam a esticar essa altura.

De acordo com a própria construtora, foram usados dois instrumentos: o uso do gabarito (altura) mais permissivo para projetos que visam a requalificação da borda atlântica (e, nesse ponto, o abandono do hotel fez diferença) e a outorga onerosa. Pelo primeiro, a Moura Dubeux pagou aos cofres municipais R$ 783.485,34. Pelo segundo, R$ 1.202.251,65. A outorga onerosa se dá quando o proprietário paga a mais para construir acima do permitido em determinada área. O plano diretor do Recife, aprovado neste ano, tem como uma das novidades a inclusão desse instrumento.

Juntos, os dois pagamentos mal cobrem um dos 68 apartamentos das duas torres do Undae Ocean, cujo preço de mercado beira os R$ 2 milhões. Com quatro quartos e plantas de 245m² ou 303m² o empreendimento já é anunciado com todas as unidades vendidas. O preço do m² partia dos R$ 8,5 mil. O Beach Class tem a metragem bem mais reduzida, de 29m² a 67m², com um ou dois quartos. É um colosso: são 235 unidades, sendo 178 apartamentos de um quarto e 57 com dois quartos. Também consta como 100% vendido no site da construtora. O apartamento mais barato saiu por cerca de R$ 250 mil.

Leis para atender o mercado imobiliário

A Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo (Sedur) afirmou em nota à MZ que a “o empreendimento é regular e foi licenciado pela Prefeitura de Salvador, através da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (Sedur), atendendo todas as exigências legais vigentes”.

Alguns trechos do plano diretor parecem, inclusive, mirar bem no empreendimento da Moura Dubeux. Para o presidente do IAB-BA, isso não é mera coincidência. “A gente chama de lei de encomenda. É dirigida para privilegiar uma operação imobiliária. O nome é Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e deveria envolver todas as variáveis que interferem no desenvolvimento urbano. Mas não sei se é porque certos interesses afloram mais que outros ou porque cada vez mais as equipes que elaboram os planos diretores são menos interdisciplinares, mas acaba o plano diretor focando na dinâmica do circuito imobiliário. Não se discute educação, saúde ou bases econômicas. E dentro do circuito imobiliário fica focado no submercado da moradia. E não é o da moradia com mais demanda. Mas o produto imobiliário de quem tem renda para pagar. Essa é a lógica presente em boa parte das cidades brasileiras, como Salvador e Recife”, comenta.

Vai fazer sombra na praia?

Quando foi discutido em 2016, um dos pontos mais polêmicos do plano diretor de Salvador foi a permissão de sombra na praia dos prédios, desde que não ocorresse no intervalo entre 9h e 15h. Era algo proibido pelo plano anterior, mas nem sempre respeitado.

“Sol e praia são complementares. Os turistas procuram Salvador para tomar sol e banho de mar. Se você cria sombra na praia, e aqui já estamos cheios de prédios assim, você está matando a galinha dos ovos de ouro do turismo. Você está tendo um grupo social que, para se sentir privilegiado, tem que determinar o horário que o sol bate na praia. Com essa prática você acaba prejudicando aspectos até da saúde pública. Quem vai para a praia para ficar levando vento frio?”, questiona Luiz Antônio.

Com 21 e 17 andares, a pergunta se os prédios da Moura Dubeux vão fazer ou não sombra na praia entre à 9h e às 15h segue em aberto.

A Sedur afirmou que não houve exigência de estudo de sombreamento para o empreendimento.
Isso porque, segundo a prefeitura, há uma brecha na lei que isenta os prédios desse estudo. A prefeitura afirma que o licenciamento do empreendimento foi feito considerando o artigo 103 da LOUOS – Lei 9148/2016. Os condomínios se encaixariam no artigo 111, que, de acordo com a interpretação da prefeitura de Salvador, “prevê o incentivo à regeneração urbana por meio da substituição de edificações deterioradas, e não se aplica a exigência do estudo de sombreamento”. E aí voltamos para a situação do antigo Salvador Praia Hotel. De acordo com a nota da prefeitura, o imóvel estava “em estado de abandono, desde que encerrou suas atividades em 2009”.

À Marco Zero, porém, a construtora Moura Dubeux deu outra informação, afirmando que foram elaborados todos os estudos, inclusive o de sombreamento. “…dentre as quais EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança), RIT (Relatório de Impacto de Trânsito), RIV (Relatório de Impacto de Vizinhança) e Estudo sobre Projeção de Sombra”, diz trecho da nota.

O Ministério Público da Bahia está de posse de um estudo preliminar que mostra que os prédios da Moura Dubeux vão sim fazer sombra na praia, inclusive no horário que não seria permitido pelo plano diretor. Em nota, o MPBA afirmou à Marco Zero que a Promotoria de Justiça do Meio Ambiente e Habitação e Urbanismo da Capital tem um procedimento que apura as construções da Moura Dubeux, no bairro de Ondina.

A investigação, porém, está ainda na Central de Apoio Técnico do MP (Ceat), que realiza as análises dos estudos relacionados ao empreendimento. Segundo a nota, o MPBA, “aguarda a conclusão das análises para adotar as providências cabíveis”. Tanto o Beach Class quanto o Undae Ocean ultrapassaram em setembro os 90% das obras de fundação e 78% da estrutura. Nas imagens do acompanhamento das obras, da própria construtora, o três prédios já formam um paredão entre a praia e a cidade.

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