Contribuiram: Carol Monteiro, Inês Campelo, Sérgio Miguel Buarque

A ocupação Marielle Franco, do Movimento de Trabalhadores Sem Teto, colocou o dedo na ferida: há uma acirrada disputa pelo centrão do Recife. Cerca de 200 famílias ocuparam o edifício SulAmerica, de propriedade da Empresa Nacional de Hotéis LTDA na segunda-feira, 19. Localizado na Praça da Independência, 91, o edifício tem seis pavimentos e faz uma curva suave na direção da Avenida Dantas Barreto, bairro de Santo Antônio.

A escolha de um imóvel desocupado no centro não foi aleatória. O edifício tem dívidas acumuladas no valor preciso de R$ 1.507.771,03, dos quais R$ 1.416.641,17 inscritos na dívida ativa do município. Está entre as 30 maiores dívidas de um total de 3.740 imóveis devendo o imposto na Região Político Administrativa 1 (RPA1) – que compreende Santo Antônio e mais 10 bairros. O edifício estava desocupado há mais de 10 anos, portanto sem cumprir a função social exigido pela Constituição brasileira.

Tornou-se lugar comum afirmar que o centro da cidade do Recife está abandonado. Na verdade ele tem partes abandonadas – lugares fora das ideias que conduzem o planejamento urbano da cidade –, e partes que têm sido cobiçadas pelo mercado e apoiadas pelo poder público, com investimentos e incentivos. Para esses lugares há ideias, mobilização, planos, projetos, maquetes e negociações.

Até agora, não se tinha a justa medida da indigência que acomete localidades de Santo Antônio, São José e Boa Vista. Mas um levantamento, inédito, das dívidas do IPTU expressa bem esse problema. Somente nos bairros que formam o entorno histórico da capital pernambucana, a inadimplência no pagamento do imposto é de R$ 346 milhões. Desse total, a dívida ativa é de R$ 263.422.481,30.

Mapa dos imóveis com dívidas do IPTU acima de R$ 500 mil na RPA1

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Mapa de calor mostrando a concentração de dívidas do IPTU na RPA1

O valor da dívida na RPA 1 é comparável ao que a atual gestão municipal estima angariar em 2018 em toda a cidade – cerca de R$ 382 milhões. É também equivalente ao custo de construir mais de 4 mil unidades habitacionais no padrão do Programa Minha Casa, Minha Vida. Imagine um investimento desse montante no centrão da capital pernambucana – praças, esgotamento, habitação, boulevards, escolas…

Esse débito global deveria ser encarado como um escândalo em que se enredam má administração e falta de vontade política de várias administrações municipais. Também é um indício de milhares de imóveis sem uso há vários anos, numa cidade em que o déficit habitacional gira em torno de 62 mil moradias, segundo a Fundação João Pinheiro.

Essa inadimplência é a ponta do iceberg em que se congelaram a ambição do mercado imobiliário, o aprofundado processo de deterioração de milhares de imóveis desocupados e a histórica ausência de uma política habitacional para a população mais pobre – em particular para as pessoas que trabalham no centrão.

Ninguém sabe ao certo o total de imóveis ociosos em todo o centro histórico recifense. A ONG Habitat, em parceria com o coletivo A Cidade Somos Nós e a ONG FASE está concluindo um trabalho inédito em que apresentará um mapeamento de prédios abandonados e atualmente sem uso. “Em toda a RPA1 a maior concentração de imóveis vagos é no bairro de Santo Antônio”, afirma a diretora da ONG que atua no Recife, Socorro Leite. “O mapeamento filtrou os imóveis com mais de cinco pavimentos e foi a campo checar se havia uso. O resultado foi de mais de 40 prédios sem uso ou pouquíssimo utilizado (muitas vezes só o térreo)”, completa.

Com a primeira ocupação desde 2011 no centrão, o MTST pretende chamar a atenção da sociedade para imóveis nessas condições e levar o tema a uma mesa de negociação com o governo estadual e municipal. “É necessário desapropriar imóveis no centro e criar políticas públicas para habitação popular”, afirma a coordenadora estadual do Movimento, Vitória Genuino.

É a chance que a atual administração municipal não contava para reduzir um pouquinho a imagem que obstinadamente construiu de governar para e com o capital imobiliário

 Panela velha, dívida antiga

Um exame atencioso dos débitos mostra que há pouco mais de 40 imóveis na RPA1 que devem mais de R$ 1 milhão. Muitos têm dívidas desde o início da década de 1990. O caso da Bezerra & Santos Ltda., na Rua da Palma, 205, Santo Antônio. Deve 5.549.955,76. O boleto mais antigo é de 1992. Ou Francisco Russo, empresa na rua Larga do Rosário, 252: deve R$ 1.308.171,84 e o boleto mais antigo não pago é de 1995. Ou ainda a Organização F. Marconi Ltda., Rua Nova, 362, em Santo Antônio. Dívida de R$ 2.443.539,32, com boleto mais antigo de 1997.

Confira a lista dos dez maiores devedores:

Por CNPJ

1) OCKTUS PARTICIPACOES LTDA – R$ 6,409,279.57
2) COMPANHIA TEXTIL DE ANIAGEM – R$ 6,209,933.73
3) EDIFICIOS TEBAS SA – R$ 5,962,462.21
4) BEZERRA & SANTOS LTDA- R$ 5,474,882.34
5) F CONTE SA INDUSTRIA E COMERCIO – R$ 5,064,041.13
6) MASSA FALIDA SOCIC COMERCIAL SA – R$ 5,014,354.84
7) DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRA ESTRUTURA DE TRANSP – R$ 4,405,615.37
8) IRMANDADE DA SANTA CASA DE MISERICORDIA DO RECIFE – R$ 4,379,879.67
9) AMERICA FACTORING FOMENTO COMERCIAL LTDA – R$ 4,188,917.62
10) ANTONIO CARNEIRO V DA CUNHA – R$ 4.022.668,07

Por imóvel

1) EDIFICIOS TEBAS SA – R$ 5.962.462,21
2) OCKTUS PARTICIPACOES LTDA (EDIFÍCIO JK) – R$ 5.504.887,87
3) BEZERRA & SANTOS LTDA – R$ 5.474.882,34
4) COMPANHIA TEXTIL DE ANIAGEM – R$ 5.411.780,26
5) MASSA FALIDA SOCIC COMERCIAL SA – R$ 5.014.354,84
6) F CONTE SA INDUSTRIA E COMERCIO – R$ 4.665.998,26
7) DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRA ESTRUTURA DE TRANSP – R$ 4.405.615,37
8) ANTONIO CARNEIRO V DA CUNHA – R$ 4.022.668,07
9) LACERDA DE SOUZA PARTICIPACOES LTDA – R$ 3.959.467,74
10) TECIDOS CARDOSO SA – R$ 3.752.573,71

 

Visualize os documentos com dados dos devedores de IPTU acima de R$ 1 milhão na RPA1

Para Renato Cymbalista, arquiteto urbanista e pesquisador da Universidade de São Paulo, isso se deve a uma falta de estratégia fundiária de médio e longo prazo, além de falta de capacidade administrativa das administrações municipais.

“Nossas prefeituras não operam muito com horizontes de intervenção maiores, então não conseguem avaliar se algum dos terrenos que está com dívidas pode interessar, dentro de uma política fundiária, de planejamento etc.”, afirma.

E complementa: “também existe uma falta de capacidade administrativa. Levar adiante uma execução pressupõe um trabalho em cima de cada imóvel: conhecer a situação de cada um deles, solicitar a execução, acompanhar a execução, contratar e pagar um perito avaliador, seguir os prazos dos processos, etc. Tudo isso requer capacidade técnica, recursos humanos preparados, e uma certa capacidade financeira. Não sei se Recife tem isso à disposição para fazer essas execuções andarem, ou se os recursos humanos disponíveis já estão comprometidos com outras ações da Prefeitura”, afirma.

A prefeitura foi contatada para comentar essas informações, mas até a conclusão desse texto não havia se manifestado. Foram feitos contatos na segunda-feira e na terça-feira com o gabinete de Imprensa. A Secretaria de Planejamento Urbano também foi contatada, por meio da assessoria de imprensa do secretário Antônio Alexandre. As seguintes perguntas foram enviadas ao secretário:

1) A Marco Zero apurou junto a organizações da Sociedade Civil que o montante de IPTU devido na RPA1 é de mais de R$ 340 milhões. Esse débito tem impacto direto sobre questões urbanísticas – ele indica muitos imóveis abandonados e uma evasão de recursos que poderiam servir para melhoras significativas na moradia, segurança e mobilidade dos 11 bairros.

Sabendo que esse montante de dívidas não é resultado de uma única gestão, gostaríamos de saber como o secretário e a Secretaria vêem esse enorme nível de inadimplência. O que explica esse nível de inadimplência?

2) O levantamento observa que há mais de 40 imóveis com dívidas que vão de R$ 1,1 milhão a R$ 5,9 milhões. Em alguns casos os últimos pagamentos das alíquotas foram feitos na década de 1980. Nesse cenário, quais as medidas que vem sendo tomadas para a execução de imóveis?

3) Sabemos que a falta de regulamentação das ferramentas fornecidas pelo Estatuto da Cidade, adotadas no Plano Diretor de 2008, é um empecilho para destinar imóveis sem uso à sua função social. Qual a leitura que o secretário faz dessa falta de regulamentação?

4) Quantas ações judiciais baseadas no Código Civil estão em andamento para executar grandes dívidas de IPTU?

5) Há alguma ação específica em andamento por parte da administração pública para aproveitar imóveis em condições de abandono e em dívida com o município?

Cymbalista observa ainda que é importante é saber quem são esses proprietários em dívida: muitas vezes são espólios com muitos herdeiros, em que não há interesse em resolver o problema porque a propriedade está muito fragmentada, e cada um dos proprietários acaba preferindo (conscientemente ou não) perder o imóvel ou deixar a situação para ver o que acontece. Podem ser imóveis em que um dos proprietários está com dívidas ou um problema na justiça. Nestes casos a solução para os outros proprietários é uma ação que se chama dissolução de condomínio, que é lenta e exige também uma boa capacidade financeira dos autores do processo.

Nem todos têm esse tempo, dinheiro ou até mesmo conhecimento para fazer isso. A proporção de imóveis com esse tipo de problemas é enorme, principalmente em áreas centrais, as mais antigas das cidades antigas como Recife, que já foram transmitidas de uma geração a outra.

Devo, não nego, não pago

Mas outros elementos se somam às razões que fazem a dívida chegar ao atual nível. Diversos especialistas consultados apontam para as relações incestuosas entre proprietários e responsáveis pelas administrações municipais. A ingerência no que diz respeito à falta de pagamento de imposto não é obra de uma gestão só.

“Concordo com esse fator. É uma irresponsabilidade fiscal não cobrar IPTU. A cidade não tem avançado em várias políticas e ao mesmo tempo se dá ao luxo de não cobrar essas dívidas”, afirma Socorro Leite. A rigor, aliás, o administrador que é negligente na arrecadação de tributo ou renda, bem como no que diz respeito à conservação do patrimônio público, incorre em improbidade administrativa, como estabelece a Lei 8429, Artigo 10, inciso 10.

“O pequeno devedor é inscrito com rapidez na dívida ativa. A demora na execução acontece por questões políticas e tráfico de influência”, complementa Fernanda Costa, advogada e uma das coordenadoras do Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico (IBDU).

“É sabido que o IPTU é um imposto que gera problemas às administrações municipais. Por isso as gestões não aumentam nem levam a cabo a cobrança para não causar incômodos nesses maiores devedores”, afirma Alexandre Pacheco, do Centro Dom Hélder Câmara de Estudos e Ação Social (Cendhec). “Há uma problemática relação das administrações municipais com a propriedade privada que faz com que um certo conjunto de proprietários fiquem livres do universo de cobrança do imposto”, complementa.

Como poderia ser diferente?

Enquanto crescem o número de imóveis sem uso e o déficit habitacional, um levantamento da Prefeitura da Cidade revela outras distorções do atual subdesenvolvimento urbano em que estagnou a cidade Maurícia.

A pesquisa Origem e Destino mostra como são os principais deslocamentos na cidade de quem vai ao trabalho ou estudar. No que diz respeito aos bairros da Boa Vista, de Santo Antônio e São José, a pesquisa mostra que quase metade (47%) dos trabalhadores do Centro do Recife que responderam à pesquisa moram fora do município.

As pessoas mais pobres são maioria nessa situação: 80% dxs trabalhadorxs que ganham menos de dois salários mínimos em Santo Antônio e quase 60% no bairro de São José precisam encarar o trânsito para outra cidade. Não é à toa que a capital pernambucana aparece como o pior trânsito do país.

E um total de 41,64% das pessoas que ganham um salário mínimo nesses bairros também moram fora da cidade. Portanto, é grande a quantidade de gente que, trabalhando na informalidade, ainda precisam se deslocar de outro município para trabalhar no centrão.

Os mecanismos legais que poderiam disponibilizar imóveis para habitação existem – são previstos no Código Civil e do Estatuto da Cidade de 2008.

 

 

Mecanismos legais:

 

Instrumento		Situação no Recife	Observações
Parcelamento compulsório	Estatuto da Cidade (Lei federal nº 10.257/2001)	Não regulamentado no Recife	Coloca a disposição do município a possibilidade de induzir o desmembramento de terrenos ou lotear os mesmos. (precisa estar também no Plano diretor e ser regulamentado neste ou em outra lei municipal)
Edificação compulsória	Estatuto da Cidade (Lei federal nº 10.257/2001)	Não regulamentado no Recife	Coloca a disposição do município a possibilidade de induzir o proprietário a construir em terrenos loteados que estejam sem uso. (precisa estar também no Plano diretor e ser regulamentado neste ou em outra lei municipal)
Utilização compulsória	Estatuto da Cidade (Lei federal nº 10.257/2001)	Não regulamentado no Recife	Coloca a disposição do município a possibilidade de induzir o usuário a dar um uso ao bem imóvel. (precisa estar também no Plano diretor e ser regulamentado neste ou em outra lei municipal)
IPTU progressivo	Estatuto da Cidade (Lei federal nº 10.257/2001)	Não regulamentado no Recife	Não sendo cumprida a obrigação determinada (Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios), o imóvel fica sujeito à aplicação IPTU progressivo no tempo. O imposto será aumentado, podendo ser duplicado ano a ano, por cinco anos, até o limite de 15%.
Dação em pagamento a dívida	Código Civil de 2002	Em atividade	Pode o Município aceitar o pagamento da dívida pela entrega do imóvel devedor. O Código Tributário Nacional atualmente permite esse tipo de prática nos casos de dívidas fiscais. Esse instrumento já foi utilizado pelo Município de Recife.
Arrecadação de imóvel vazio	Código Civil de 2002	Em atividade	O dono de imóvel urbano que não esteja na posse de outrem (alugado, por exemplo) não pode abandoná-lo, sob pena de perdê-lo, sem direito a qualquer indenização.

O Secretário de Planejamento Urbano do Recife, José Alexandre, já falou da importância dos mecanismos previstos no Estatuto da cidade. Na reportagem, feita pela repórter Tatiana Notaro e publicada na Folha de Pernambuco em Outubro de 2017, Alexandre lembra que tais recursos não podem ser utilizados porque não foram regulamentados. A justificativa é verdadeira, mas é também incompleta. A constatação de que não há regulamentação exige uma análise mais acurada, porque o problema continua.

“Há muitos anos o Executivo municipal resolveu ter o mínimo de controle possível sobre a construção civil. A falta de regulamentação é uma política pela qual o planejamento urbano foi transferido para a iniciativa privada”, alerta Alexandre Pacheco, do Cendhec.

Como os dados foram obtidos

Os dados constantes nessa matéria são informações públicas, disponíveis a qualquer pessoa ou instituição com acesso a internet, em bancos de dados públicos. Ou seja, em servidores (computadores) da administração municipal. A ideia de analisar as causas e consequências da dívida de IPTU na Região Político Administrativa 1 (RPA1) exigia lidar com um grande número de informações. Nessas situações, é necessário lançar mão de recursos computacionais. Mas o princípio que foi aplicado pode ser feito por qualquer pessoa, manualmente.

Para saber a dívida que um imóvel tem em IPTU, é necessário ter os sequenciais imobiliários, que não costumam estar disponíveis para consulta. Sem eles, não é possível utilizar a interface de consulta de dívidas dos imóveis, da própria prefeitura. Mas através do site do Corpo de Bombeiros de Pernambuco é possível realizar consultas referentes à Taxa de Prevenção e Extinção de Incêndios (TPEI) utilizando a inscrição imobiliária de um imóvel.

Com a inscrição imobiliária, uma consulta ao site dos Bombeiros sobre a TPEI retorna, entre outras informações, o sequencial imobiliário referente ao imóvel/lote em questão. Com o sequencial imobiliário, é possível identificar as dívidas de IPTU no site da Prefeitura do Recife.

Mas como saber a inscrição imobiliária? Para se obter a inscrição imobiliária de um determinado lote, é possível utilizar o portal de geoprocessamento da Prefeitura (sistema ESIG). Através do mapa, pode-se clicar em um lote e o sistema retornará quase todo o código referente à inscrição imobiliária.

Para completar o número da inscrição, adiciona-se o número da subunidade (que, por exemplo, em um prédio é geralmente um sequencial como 0001, 0002, 0003, etc.) seguido de um dígito verificador (módulo 11, o mesmo do CPF, calculado sobre o número inteiro da inscrição).

Mas, como estávamos lidando com mais de 3 mil imóveis, não seria possível fazer esse procedimento manualmente. Então, aplicou-se o tal recurso computacional que mencionamos acima.

Com essa lógica definida, foi possível escrever um programa de computador (usando uma linguagem chamada Python) simples que realiza consultas de forma sequencial e automática para obtenção de dados a partir dos sites já citados (um rastreador) – e armazenamento das informações em um banco de dados.

Todo esse trabalho foi realizado por um conjunto de profissionais independentes e da sociedade civil organizada e repassado à Marco Zero Conteúdo.