Mais uma fatia da cidade do Recife vai ser concedida para a exploração comercial da iniciativa privada, desta vez bem no centro da capital. Apesar do projeto para a concessão do chamado “Distrito Guararapes”, no bairro de Santo Antônio, estar se desenrolando há, pelo menos, dois anos, só nesta quarta-feira (30) o prefeito João Campos (PSB) e a prefeitura do Recife anunciaram a concessão – horas depois da realização da única audiência pública sobre o edital.

A prefeitura divulgou que a audiência, realizada somente online, contou com a participação de 70 pessoas. Segundo fontes ouvidas pela MZ, além da falta de ampla publicidade, não era possível ver quem eram os demais participantes, nem comentar ou fazer perguntas no chat, o que contraria as regras de uma audiência pública.

Em vídeo publicado nas redes sociais, João Campos afirmou na quarta-feira que o projeto no bairro de Santo Antônio “agora foi aberto para a consulta popular”. Mas não é verdade: a consulta pública sobre o projeto – que já está pronto – começou no dia 6 de outubro, também sem nenhuma publicidade pela prefeitura, e termina já na próxima terça-feira, 4 de novembro.

No vídeo, o prefeito do Recife afirma que “14 prédios serão comprados pela prefeitura. Desses, 12 para moradia, pra gente trazer quase mil novos apartamentos para o centro da cidade. E, fruto dessa renda, fazer a requalificação dos 140 mil metros quadrados do térreo. Dá 14 hectares”. Em nenhum momento do vídeo ele afirma que não será a prefeitura quem vai fazer essa revitalização: a reforma e a gestão da área serão concedidas a uma empresa privada por 30 anos, que ficará responsável também por vender esses apartamentos. A prefeitura irá repassar a propriedade dos 14 prédios para a empresa que ganhar a licitação, ao fim da reforma dos imóveis.

Ou seja, a concessionária vai reformar os imóveis e a prefeitura vai passar a propriedade desses imóveis para a concessionária. Os apartamentos serão enquadrados como Habitação de Interesse Social (HIS). A transferência de propriedade não será imediata com o início do contrato com a concessionária, mas sim condicionada e vinculada à execução de obras. Os outros dois imóveis da concessão serão só para uso comercial: uma cinemateca e um edifício garagem.

A Parceria Público-Privada (PPP) também prevê investimentos de dinheiro público na área. A prefeitura deve colocar R$ 76 milhões no Distrito Guararapes ao longo dos primeiros seis anos. A estimativa é de que os prédios para habitação custem R$ 25,3 milhões, pagos pela prefeitura. Os demais R$ 50,9 milhões são para remuneração pública à concessionária, como reembolso por parte dos investimentos realizados pela empresa privada na execução das intervenções obrigatórias. Pelo contrato, por exemplo, R$ 3,9 milhões vão para o edifício garagem e R$ 8,4 milhões para a cinemateca: são “bens reversíveis”, que irão voltar para a prefeitura após o fim do contrato de 30 anos. A concessionária é quem vai fazer a compra desses dois imóveis e depois será reembolsada pela prefeitura.

Na audiência e em apresentação para arquitetos e urbanistas, representantes do Gabinete do Centro do Recife, órgão da prefeitura, afirmaram que foram identificados 31 imóveis com necessidade de renovação, dos quais 14 estão dentro da concessão. Os demais esperam que sejam induzidos a reformas pelo interesse do mercado imobiliário. Mas, além das habitações da concessão, a prefeitura pretende, segundo fala nessas apresentações, custear de 30% a 80% do valor de aluguel de mais de mil unidades habitacionais de interesse social no centro do Recife.

Pela que consta na apresentação do projeto, disponível aqui, os 873 apartamentos do Distrito Guararapes não serão para famílias de baixa renda. As unidades terão em média 35m² e irão custar em média R$ 310 mil. O valor do metro quadrado será de R$ 8,77 mil, o que é acima do valor médio do Recife, que foi de R$ 8,40 mil no mês de setembro.

Além de todas as vantagens oferecidas pela prefeitura, como o perdão de dívidas de IPTU, as unidades serão vendidas pelo Minha Casa, Minha Vida, programa de habitação da Caixa Econômica Federal que conta com subsídios federais. O programa se divide em quatro faixas de renda e valor de imóveis. Pela apresentação, o Distrito Guararapes vai atender somente as duas faixas de renda mais alta. Serão 34% das unidades para a faixa 4 (renda mensal de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil) e 66% para a faixa 3 (renda mensal entre R$ 4,7 mil e R$ 8,6 mil e imóveis de até R$ 350 mil).

“A prefeitura tem um discurso que engana. Pode até dizer que é habitação de interesse social, porque está dentro das condições do MCMV, mas não é de fato uma habitação para prover moradia no centro da cidade para a população que realmente necessita ”, critica o arquiteto e urbanista Natan Nigro, coordenador executivo do Inciti – Pesquisa e Inovação para as Cidades, uma rede de pesquisadores da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE). “É um projeto que atende pessoas de uma faixa de renda que têm mais condições de adquirir um imóvel. As pessoas da faixa de renda 3 e 4 hoje moram na Torre, Espinheiro, Boa Vista. O propósito de habitação social não se concretiza nesse projeto para o Centro”, afirma.

O projeto do Distrito Guararapes foi desenvolvido pelo escritório de arquitetura Jaime Lerner – com sede em Curitiba – e apresenta uma proposta bem diferente do que hoje é o centro do Recife. O Distrito Guararapes prevê a revitalização de 35 quadras do bairro de Santo Antônio. A praça da Independência, mais conhecida como pracinha do Diário, se torna um enorme pátio com bancos alinhados, sem sombra, com um totem vermelho. A avenida Guararapes, onde hoje só transitam BRT e ônibus, será aberta também para automóveis. O escritório foi contratado pelo BNDES, que fez a modelagem econômica do projeto de concessão. A página do BNDES sobre o projeto é erroneamente ilustrada com arranha-céus de São Paulo, e não do bairro de Santo Antônio.

Para a professora de Arquitetura e Urbanismo da UFPE Iana Ludermir, a proposta do Distrito Guararapes situa-se em um contexto de criação de um “território de oportunidades” no centro histórico do Recife. “A avenida Guararapes foi, e ainda é, objeto de estudos e de elaboração de planos e projetos, tanto no âmbito acadêmico quanto do poder público. A área foi estudada e planejada como Perímetro de Reabilitação Integrada pela prefeitura no início da década de 2000, mas a realização das propostas, via de regra, sempre esbarrou no desafio de estruturar meios de financiamento para os projetos”, contextualiza.

Para ela, não se trata de um desafio apenas de projeto, mas sim de realizar um projeto que “inclua, adequadamente, aqueles que são hoje os usuários do espaço, que resistiram e dão significado ao lugar. Esse desafio e compromisso social não cabe ao escritório de arquitetura e urbanismo. Cabe à gestão pública, que acompanhará todas as etapas de implementação do projeto”, afirma.

Professora titular de Arquitetura e Urbanismo da UFPE, Norma Lacerda participou da audiência pública online e saiu dela com muitos questionamentos. Entre eles, quais são os instrumentos que serão utilizados para evitar o mau uso das habitações de interesse social, como o aumento patrimonial indevido e a transformação das unidades em aluguel de temporada. Em São Paulo, a Câmara de Vereadores instaurou uma CPI para investigar o financiamento desse tipo de imóvel para investidores imobiliários. Outro ponto questionado por Norma Lacerda é em relação aos atuais comerciantes da área e como a prefeitura do Recife vai atuar para impedir a expulsão desses comerciantes pela concessionária.

“Privatização” até do rio Capibaribe

Pelo contrato, não há pagamento de outorga para a prefeitura, ou seja, o valor que quem vence a licitação paga para ter direito ao contrato de concessão. A concessionária vai se comprometer a fazer os investimentos obrigatórios. Durante as três décadas de vigência do contrato é esperado investimentos de R$ 504,196 milhões no projeto, sendo R$ 315,226 milhões em despesas operacionais e R$ 155,322 milhões em investimentos. Os R$ 76,2 milhões da prefeitura em incluídos nessa conta.

A Prefeitura do Recife também não vai receber um valor fixo de tarifa, mas sim receitas variáveis provenientes de multas, compensações e uma participação nas receitas acessórias da concessionária, em percentuais que ainda serão definidos e acordados entre a prefeitura e a concessionária vencedora da licitação. As receitas acessórias são todo o dinheiro arrecadado com ações que não estão previstas no contrato – e que precisarão de autorização prévia da prefeitura para serem realizadas.

Para efeito de multas e compensações, vale o valor estimado do contrato, que foi colocado em R$ 309.892.492,53. As intervenções obrigatórias incluem a implantação, gestão e operação de uma cinemateca e de um edifício garagem. O projeto prevê também dois equipamentos de turismo e cultura instalados dentro do rio Capibaribe, um deck flutuante e um palco flutuante, sendo um voltado para o Recife Antigo e outro para a rua da Aurora, que serão geridos pela concessionária.

Além do valor da venda dos apartamentos a concessionária poderá explorar uma série de atividades comerciais na região. De acordo com a minuta do contrato, a exploração de atividades econômicas preferencialmente deve ocorrer nos seguintes setores: lazer, recreação, educação, entretenimento, gastronomia, desporto, cultura, turismo, hospedaria, comércio, empreendedorismo e fomento à inovação tecnológica e à economia criativa, com os serviços associados.

A Marco Zero vai entrevistar, na próxima segunda-feira, o Secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Felipe Matos, porta-voz da prefeitura do Recife sobre a concessão do Distrito Guararapes.