Quando o prefeito João Campos (PSB) anunciou a concessão privada por 30 anos de 14 hectares do bairro de Santo Antônio, no Centro do Recife, a única audiência pública sobre o projeto já havia ocorrido horas antes. Sem divulgação alguma pela prefeitura do Recife ou pelo prefeito, a audiência ocorreu de forma online no dia 29 de outubro do ano passado, com participação majoritária de funcionários da própria prefeitura e de empresas envolvidas diretamente na concepção do projeto, chamado de Distrito Guararapes.

A gravação da audiência pública também não ficou disponível na página oficial do projeto, nem da prefeitura do Recife. Por meio de um pedido via Lei de Acesso à Informação (LAI), a Marco Zero recebeu a gravação da audiência e a ata com os participantes, que estão disponíveis aqui. Em entrevista em dezembro para o Diario de Pernambuco, João Campos disse que “lacração” não iria resolver o Centro da cidade e que a maior parte das reclamações contra o projeto era apenas “’sou contra a privatização’. Por que não dá uma alternativa?”, questionou o prefeito.

Mas, na única audiência pública, os pouquíssimos participantes – apenas 71 pessoas presentes na reta final da discussão – tiveram suas dez perguntas respondidas de forma genérica, evasiva e em um único texto, lido por uma funcionária da prefeitura em menos de dez minutos.

Um grupo de moradores e urbanistas do Recife montou um abaixo-assinado para que o projeto do Distrito Guararapes seja mais discutido com a população do Recife e com os moradores e comerciantes do centro. Em dezembro, tentaram uma reunião com o secretário Felipe Matos, da pasta de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento. Apesar de promessas, não conseguiram o encontro. Agora, com quase 1,2 mil assinaturas, os integrantes do Núcleo de Vivências e Lutas Democráticas Casa Forte, grupo que está à frente do requerimento, vão levar o pedido ao Ministério Público de Pernambuco (MPPE).

Como foi a única audiência pública do Distrito Guararapes

O arquivo da gravação da audiência tem 2 horas e 39 minutos, mas a reunião só começa efetivamente após 23 minutos e há um incomum intervalo de 25 minutos entre as perguntas dos participantes e a resposta lida, sob o argumento de que seria necessário uma reunião entre a equipe técnica para dar as respostas. Ou seja, foram menos de duas horas para apresentar e discutir os próximos 30 anos da região da avenida Guararapes.

A audiência começou com o secretário Felipe Matos falando rapidamente que o projeto vem na esteira do Recentro e da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS). Citou também os incentivos urbanísticos e tributários que os proprietários de edifícios do Centro recebem ao fazer reformas em seus imóveis. Matos apresentou o Distrito Guararapes como o “primeiro grande projeto de intervenção direta do município para a revitalização da área central” e disse que “se isso tudo não fizer com que nosso Centro dê certo, eu acho que não tem mais o que fazer”.

A apresentação foi feita por um funcionário do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), Raphael Azeredo, que se apresentou como um dos responsáveis pelo projeto feito por um consórcio liderado pelo escritório de arquitetura Jaime Lerner, de Curitiba (PR), formado por uma empresa de marketing e comunicação, de modelagem financeira e empresas jurídicas. Ele começou falando que “o centro da cidade se desgastou” e que a intenção do projeto é incentivar ativos imobiliários, levando as pessoas para morar no centro. “É uma região de fluxo e conexão. é uma perda de tempo as pessoas não quererem morar na avenida Guararapes”, afirmou.

Segundo ele, essa consultoria do BNDES criou um modelo de negócios para o aproveitamento do espaço público e geração de moradias “no menor espaço de tempo possível”. A ideia é que o projeto seja feito por etapas, ao longo de seis anos.

Só de despesas pré-operacionais a concessionária ganhadora da licitação e a prefeitura terão que pagar R$ 8 milhões. De ressarcimento pelos estudos feitos pelo BNDES – e o consórcio de empresas que fizeram esse projeto – serão R$ 4 milhões, mais R$ 3,6 milhões de remuneração para os envolvidos. O restante, R$ 600 mil, vai para a B3, a bolsa de valores oficial do Brasil, que deve fazer o leilão do Distrito Guararapes. Pela apresentação, esse valor seria um dos primeiros do projeto a ser pago.

Por meio de slides, Azeredo mostrou que houve mais de 200 contribuições para a proposta, que foram feitas pesquisas qualitativas e quantitativas — mas essas pesquisas não foram apresentadas.

A área que está sendo chamada de Distrito Guararapes envolve 33 hectares, sendo requalificação de 18 hectares, com 31 imóveis colocados como “ativos imobiliários”, com 160 mil m² no total. O objeto da concessão engloba 14 hectares de espaço urbano público e 14 edifícios, sendo 12 para retrofit – reforma com mudança de uso – em 873 apartamentos que serão comercializados via faixa 3 e faixa 4 do Minha Casa Minha Vida (MCMV). Os outros dois imóveis serão um estacionamento e uma cinemateca.Haverá ainda toda a revitalização da avenida Dantas Barreto para fazer uma ligação direta entre o Distrito Guararapes e o Cais José Estelita, onde a construtora Moura Dubeux ergue um novo bairro no Recife.

A apresentação mostra que há 646 ambulantes cadastrados na prefeitura para atuar na área. A concessionária vencedora da licitação terá que fazer 200 quiosques para o comércio de rua – um terço do que existe hoje, segundo a própria apresentação. Isso porque os quiosques seriam compartilhados com até 3 ou 4 ambulantes.

Os quiosques, que se assemelham a caixas vermelhas, são vendidos como “tecnológicos” – mas não foi explicitado o que eles trazem de inovador. “São umas das cerejas do bolo do trabalho que estamos pensando para a região”, disse Azeredo. Hoje, os ambulantes ficam debaixo das marquises dos prédios, protegidos do sol. Em várias das imagens do projeto, os quiosques estão nas calçadas e na orla que será criada ao longo do rio Capibaribe, sem cobertura, diretamente sob o sol.

Um ponto dissonante está no slide apresentado à 1h05 da gravação. Nele, diz que uma das receitas acessórias para a concessionária será a exploração comercial dos quiosques, inclusive com cobrança de aluguel. Em entrevista à MZ em dezembro do ano passado, o secretário Felipe Matos garantiu que os comerciantes de rua que estão hoje cadastrados na prefeitura não irão pagar aluguel nos quiosques. Como será a exploração comercial desses quiosques, se será com propaganda, por exemplo, ou se só novos ambulantes que chegarem irão pagar aluguel, não foi explicitado na audiência.

Verba da prefeitura tem garantia até do FPM

Boa parte da apresentação não foi para mostrar as vantagens que ceder uma área pública para a iniciativa privada traria para a cidade e para os recifenses, mas sim para quem se dispuser a investir no projeto. Parecia mais uma reunião para atrair investidores – um roadshow, no jargão das concessões – do que qualquer outra coisa.

Na apresentação, foi mostrado que a contribuição da prefeitura do Recife vai ser generosa e garantida ao longo dos 30 anos, que podem ser prorrogados por mais cinco anos. Logo de cara a prefeitura vai colocar no projeto R$ 25,3 milhões em imóveis, que serão desapropriados. E vai dar em dinheiro R$ 50,9 milhões. Fora isso, a prefeitura vai pagar ao consórcio R$ 8,9 milhões por ano para a manutenção do Distrito Guararapes.

A concessionária ficará responsável pela manutenção da área de concessão – limpeza, manejo de áreas verdes, wifi, brigadistas, circuito interno de TV, manutenção e comunicação visual. Vale lembrar que a área compreende boa parte da apoteose do percurso do Galo da Madrugada.

A mitigação de riscos foi um dos focos da apresentação, que mostrou que há várias garantias para esse pagamento anual da prefeitura por 30 anos, onde até o Fundo de Participação dos Municípios (FPM) pode ser acionado.

Os prédios que serão reformados não vão pagar IPTU por dez anos. Os novos negócios também vão ter isenção por dez anos no Imposto Sobre Serviços (ISS). Mas a previsão é que o município arrecade com a construção civil no bairro R$ 28 milhões em ISS. Além disso, a estimativa é que mais R$ 17 milhões anuais com Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) – dos quais 25% seria repassado para a prefeitura, com um consumo anual na região estimado em R$ 94 milhões – isso na previsão de 10,3 mil moradores e 30 mil visitantes diários. Com consumo e turismo, espera-se R$ 50 milhões circulando no Distrito Guararapes por mês. Com as construções e reformas, a estimativa do BNDES é de gerar 8 mil empregos diretos e 8 mil indiretos.

No leilão, ganha quem oferecer a menor proposta para contraprestação da prefeitura – ou seja, quem oferecer cumprir todo o contrato com menos que os R$ 309 milhões que a prefeitura está disposta a investir.

Entre os ganhos para a cidade, a apresentação cita meros 5 quilômetros de ciclovia, melhorias no BRT, novas calçadas, novos equipamentos urbanos para eventos – que podem ser pagos –, os novos quiosques – que podem ter propaganda e/ou cobrança de aluguel –, aumento da arrecadação municipal – mas sem IPTU e sem ISS por 10 anos, praças históricas requalificadas – pelos desenhos, há mudanças significativas –, e, claro, a oferta de 873 unidades habitacionais – para quem se enquadrar nas faixas de 3 e 4 do Minha Casa Minha Vida, com renda entre R$ 4,7 mil e R$ 12 mil. É citado também que a fiação será aterrada, e haverá estrutura de câmeras para trazer a “sensação de segurança urbana”.

Nos atrativos do projeto, um dos potenciais estratégicos e urbanos é a reversão de imagem do bairro para um “endereço de desejo”. A modelagem do BNDES prevê que os investimentos da concessionária se paguem em apenas 12,4 anos e que o resto do tempo da concessão de 30 anos seja só de lucros. A promessa é de retornos de 11,53% ao ano para o projeto e de 12,71% para os acionistas.

A expectativa era de que o edital da concessão fosse publicado em maio deste ano e o pedaço do bairro de Santo Antônio fosse leiloado em junho, com assinatura do contrato em julho. O edital ainda vai passar por análise do Tribunal de Contas do Estado de Pernambuco (TCE-PE).

Menos de 10 minutos para respostas do público

Na ata da audiência pública constam vários nomes de funcionários da prefeitura e das empresas que fazem parte da construção do projeto. Há também empresários e empresárias com atuação no centro do Recife e alguns arquitetos e urbanistas.

Com divulgação restrita, a audiência contou com uma participação mínima. Apenas cinco pessoas fizeram perguntas, duas de forma oral.

Assessora técnica do Movimento dos Trabalhadores Sem-Teto (MTST), Tainã Pimentel fez a primeira participação do público. Afirmou que o déficit habitacional do Recife está fortemente ligado ao ônus excessivo do aluguel (quando o valor do aluguel ultrapassa 30% da renda) e questionou qual a garantia de que o projeto não seria apenas para atrair investidores imobiliários, mas sim para diminuir esse déficit.

Tainã também falou sobre a qualidade das habitações, já que 66% dos imóveis são de apenas um quarto e questionou se essas habitações não poderiam incentivar aluguel de temporada.

“Enquanto assessora técnica do MTST que luta contra o déficit habitacional eu não me senti contemplada nessa proposta. Eu acho que ela trabalha outras realidades urbanas que não parecem entender o processo de espoliação das cidades latino-americanas. Nesse caso, estamos falando do patrimônio histórico ser vendido para essas novas formas de morar. Apesar de ser Habitação de Interesse Social, não leva em consideração a dinâmica dos aluguéis, nem o papel dos proprietários, que devem muito IPTU”, afirmou, também questionando se vai ter desapropriação baseada na dívida de IPTU.

O arquiteto Sandro Guedes, representante da Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), afirmou que a cidade caminha para a revitalização do centro e se disse preocupado com a modelagem econômico-financeira, perguntando se só quem poderá participar da licitação é quem já tem experiência técnica em retrofit e se o edital está sendo desenhado de forma para que as empresas locais possam concorrer. Perguntou também sobre os imóveis que serão desapropriados: se será uma lista pública e como será divulgada. “Que o centro seja habitado por todos. A baixa e a média renda. A alta renda não precisa de incentivos. Ela virá depois, naturalmente”, disse.

O arquiteto Augusto Magno fez uma pergunta técnica, questionando qual a fonte de informação para composição da morfologia de uma das imagens dos apartamentos mostrados na apresentação. O pesquisador Vinícius Dantas e a professora da UFPE Norma Lacerda fizeram seis perguntas. Questionaram o uso democrático dos espaços públicos frente a eventos pagos e a sustentabilidade financeira para evitar a expulsão dos atuais comerciantes. Criticaram a precisão do termo Habitação de Interesse Social (HIS) para as faixas de renda propostas, sugerindo a manutenção da propriedade pública por meio de aluguéis em vez da venda de imóveis. Solicitaram também transparência sobre a localização dos 31 ativos imobiliários e detalhes sobre como a gestão municipal irá monitorar e avaliar a concessão durante os 30 anos de contrato

Após quase 25 minutos de intervalo, a secretária-executiva de Parcerias Estratégicas, Isabela Moraes Matos, leu as respostas. Durou menos de dez minutos e todas foram respondidas em termos genéricos e na mesma fala. Foi lido que a prefeitura sabe que o Distrito Guararapes não resolve todos os problemas do centro, mas que está integrado com outras ações na região, como a PPP Morar no Centro, que vai criar mais mil unidades habitacionais na área. Também leu que a LPUOS traz incentivos específicos para o retrofit voltado para as HIS para evitar a gentrificação do centro. E repetiu que a requalificação urbana está dentro dos mais de R$ 300 milhões que a prefeitura vai desembolsar no Distrito Guararapes.

Com relação à imagem que tinha de um dos imóveis – questionada pelo arquiteto Augusto Magno – a resposta foi que era uma baseada nos edifícios da área, mas nada específico. Para Sandro Guedes, foi dito que o edital ainda seria enriquecido com as propostas da sociedade e que não vai exigir uma qualificação tão específica das construtoras, porque é um projeto inovador na região e querem permitir a ampla competitividade, inclusive com a participação de empresas pernambucanas.

Para Norma Lacerda e Vinicius Dantas, a resposta às seis perguntas foi curtíssima. Foi lido na audiência que o espaço permanece público e de uso público – que pode haver exceções, que serão definidas no caderno de encargos e que seriam ativações específicas, com a validação da prefeitura. E que pode haver aumento, diminuição e/ou mudança desses 14 imóveis que serão oferecidos pela prefeitura para o retrofit.A consulta pública sobre o Distrito Guararapes foi fechada cinco dias após o anúncio do prefeito João Campos e, por ora, não há mais possibilidade de discussão do projeto.