A Prefeitura do Recife está com consulta pública aberta sobre a minuta que vai substituir a Lei de Edificações e Instalações, a lei nº 16.292, de 1997. O texto, com 188 artigos, traz mudanças significativas para quem constrói e reforma, organizando o licenciamento pelo risco de cada obra e transferindo boa parte da conferência para depois que a obra já está pronta. Qualquer pessoa pode enviar sugestões para a lei até 8 de dezembro. A única audiência pública prevista para discutir a nova lei acontecerá no dia 26 de novembro .

A mudança mais profunda está no papel da atuação da prefeitura. A lógica da lei de 1997, que definia parâmetros como tamanho dos cômodos e a estabilidade das construções, cai por terra. As tabelas de medidas mínimas desaparecem e passam a ser “exclusivamente” responsabilidade dos profissionais que assinam o projeto e a obra, devendo seguir as regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

A autodeclaração, adotada por outras capitais e que, no Recife, já valia para obras pequenas desde 2023, ganha espaço. O licenciamento passa a ter quatro modalidades, conforme o risco: serviços sem reforma, simplificado, ordinário e especial. Obras menores continuam podendo ser aprovadas por autodeclaração, em que o profissional afirma cumprir a lei e a prefeitura pode ou não verificar depois.

A novidade é que o habite-se, documento que libera a ocupação do imóvel, também poderá ser autodeclaratório ou ter vistoria apenas por sorteio. O artigo 42 diz que a prefeitura “pode estabelecer, em regulamento”, a emissão do habite-se por autodeclaração ou por amostragem “a depender da tipologia de obra ou modalidade de licenciamento”. A minuta não diz quais obras, de que tamanho nem com que percentual mínimo de sorteio. Em tese, o regulamento poderia aplicar isso a qualquer obra.

O artigo 28 da minuta ainda autoriza a análise “automatizada ou eletrônica” de projetos, sem dizer o que poderá ser aprovado sem um técnico, quem opera o sistema ou quem responde por um eventual erro desse sistema.

Para quem constrói, a minuta traz ganhos de tempo e de flexibilidade. O alvará de obras de até 500 m² passa a valer 24 meses, quando antes valia um ano. Um mesmo empreendimento poderá ter vários alvarás de construção, um para cada fase, bloco ou setor. Por exemplo, num conjunto habitacional com três torres, cada torre pode ser licenciada e executada separadamente. O habite-se parcial, que já existia na lei em vigor, passaria a valer também por fase e por unidade.

A prefeitura também terá de apontar todas as pendências de um projeto numa única comunicação. A comprovação de que o lote é regular poderá, a depender de um decreto futuro, ficar para o momento do habite-se, com a obra já concluída. O texto também abre caminho para condomínios de lotes com vias internas e regula os estandes de venda.

Bicicletário e coleta seletiva

Há também cobranças para as construtoras. O alvará só será renovado se a fundação estiver concluída, o que pode dificultar a prática de guardar licenças à espera de valorização do terreno. A expedição do habite-se dependerá do pagamento da outorga onerosa e do cumprimento das medidas mitigadoras. Edificações novas, exceto casas, terão de ter bicicletário equivalente a 25% das vagas de carro e moto. Prédios com mais de uma unidade deverão ter medição individual de água e gás, e condomínios com 20 ou mais unidades precisarão de plano de coleta seletiva.

Há diversas áreas cinzentas na minuta. Apesar de permitir a execução e o habite-se por partes, o texto diz que a aprovação e a execução por etapas “não poderão ser utilizadas para fracionar artificialmente o empreendimento com o objetivo de afastar exigências legais ou urbanísticas aplicáveis ao conjunto”. A minuta, porém, não define comoo poder público vai distinguir uma etapa legítima de um fracionamento artificial. Também não diz se o habite-se parcial exige o pagamento integral da outorga onerosa e das medidas mitigadoras ou só de uma parte.

A minuta determina que o responsável pela execução da obra faça uma vistoria entre o terceiro e o quarto ano após o habite-se, e que o proprietário ou o condomínio faça outra a cada cinco anos, com laudo de engenheiro(a). Quem não apresentar o laudo quinquenal fica sujeito a interdição e desocupação do imóvel. A minuta não diz, porém, quem vai conferir se os laudos chegam, nem como fica quem não tem dinheiro para contratar um laudo de engenharia, mas a prefeitura ficará responsável pelos laudos dos habitacionais entregues por ela.

A resiliência climática aparece entre as finalidades da lei, e drenagem sustentável, energia solar, reúso de água e recarga de veículos elétricos entram na lista de instalações. Para drenagem e adaptação climática, o artigo 22 exige apenas medidas genéricas, sem parâmetros. Para energia solar e recarga de veículos elétricos, não há nenhuma obrigação.

A lei de 1997 exige que o piso térreo das residências ficasse no mínimo 50 centímetros acima do meio-fio. O artigo 111 da minuta reduz o mínimo para 10 centímetros e só mantém os 50 centímetros nas Zonas de Desenvolvimento Sustentável Centro, Beberibe, Capibaribe e Tejipió, onde a exigência passa a valer também para prédios comerciais e mistos. A minuta permite que a Prefeitura fixe cotas maiores em outras áreas, com base em mapas de inundação, mas não diz quando nem onde.

A minuta não define quem pode analisar projetos. A lei nº 18.335, de 2017, que continua em vigor, exige que análises e vistorias sejam feitas por “servidores públicos municipais efetivos”. O novo texto fala apenas em “servidores públicos municipais” para a fiscalização e não traz regra para a análise. O artigo 7º da minuta autoriza a Prefeitura a contratar “pessoas físicas ou jurídicas” para elaborar “documentos técnicos específicos”.

Também desapareceu o direito expresso do vizinho de pedir um laudo de vistoria de um imóvel que o ameaça.

Fiscalização será um desafio

O ponto mais desafiador da minuta parece ser a capacidade de fiscalização da prefeitura. A lei de 1997 listava seis penalidades: multa, embargo, interdição, suspensão do profissional, demolição e remoção. A minuta não traz essa lista nem menciona em nenhum artigo multa ou embargo. Mantém apenas a interdição de obras em perigo iminente e a demolição de construções que ofereçam risco.

As demais sanções ficam para “legislação específica”, sem identificar qual. Nas leis de obras de São Paulo, Belo Horizonte e Salvador as penalidades para quem descumpre as regras, como multa, embargo, interdição e demolição, estão listadas no próprio texto.

Recentemente, a Marco Zero fez dois pedidos de LAI sobre a fiscalização de obras no Recife. Em um deles, para uma reportagem sobre a construtora Haut, a Prefeitura afirmou que nenhuma obra da empresa foi embargada nos oito anos anteriores, apesar das várias irregularidades denunciadas naquela reportagem. A Prefeitura também informou que o prédio BRMX, iniciado pela Haut, não tinha habite-se e havia recebido uma notificação pela falta do documento. Na época, o prédio BRMX já estava ocupado há vários meses e, segundo fontes da Marco Zero, segue sem habite-se, porém com moradores. No caso da Haut, a fiscalização resultou apenas em notificações por falta de habite-se.

Na resposta a outro pedido, feito em setembro de 2025, a secretaria executiva de Controle Urbano informou ter, em média, 30 fiscais por regional, em três regionais, cada uma responsável por duas Regiões Político-Administrativas. Ou seja, em 2025 eram, pelo menos, 90 fiscais de controle urbano para toda a cidade. A secretaria disse ainda que aquelas visitas que não encontram nenhuma irregularidade não são registradas no sistema, que não é possível distinguir as fiscalizações feitas por denúncia das feitas por rotina e que parte das informações está em processos físicos. Por isso, alegou não ter pessoal para levantar quantas fiscalizações, irregularidades e embargos houve em um determinado período.

Uma pergunta que fica para a audiência pública é o que mudou em pouco mais de um ano: a Prefeitura do Recife terá força e condições de fazer as fiscalizações com as obras já prontas que a nova lei pressupõe?

Obras abandonadas e legalização de construções

A lei de 1997 previa IPTU progressivo para obras paradas há mais de dois anos, com isenção apenas para imóveis de até 360 m² de proprietários que não tivessem outro imóvel no Recife. O novo texto remete esses casos ao Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), regulamentado pela Lei 18.966/2022. O instrumento, porém, só vale em algumas zonas: centro, zonas de centralidade e de reestruturação urbana, além de áreas de operações urbanas e projetos especiais.

Para terrenos vazios ou subutilizados, vale ainda só para aqueles com mais de 500 m². Uma obra abandonada fora dessas zonas, como na maior parte dos bairros residenciais, pode ficar sem a cobrança de IPTU progressivo.

A minuta também trata da legalização de imóveis construídos sem licença, com três tipos de projeto. A “legalização de obra antiga” serve para imóveis já registrados em cartório que não foram alterados. A “legalização total” serve para edificações erguidas sem autorização. A “legalização de reforma” serve para obras feitas sem licença em imóveis regulares. Em paralelo, casas de até 400 m², com até dois pavimentos e em lote de até 500 m², podem seguir o rito simplificado ou autodeclaratório, dispensadas dos parâmetros de ocupação previstos na LPUOS.

Calçadas, Zeis e decretos

Na divulgação da consulta, a Prefeitura também destacou o prazo de 90 dias para que o responsável conserte uma calçada danificada, sob pena de o município fazer o serviço e cobrar. Porém, essa regra não é nova e está na legislação desde uma alteração feita em 2003, assim como a obrigação de concessionárias e empresas de obras repararem as calçadas que danificarem. O que muda é a lista de calçadas sob responsabilidade da prefeitura, que passa a incluir paradas de ônibus, corredores de transporte e ruas compartilhadas.

As obras maiores em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), que não se enquadram no licenciamento simplificado, entram no licenciamento especial, ao lado de empreendimentos de impacto, com análise de mais órgãos. O texto diz apenas que o licenciamento especial inclui, além das etapas normais, “etapas de análise por órgãos e instâncias competentes, o exame de documentação complementar e o estabelecimento de condicionantes, conforme regulamentação específica”. Quem são esses órgãos fica para a regulamentação.

A revisão desta lei é a última etapa de um ciclo iniciado em 2018, que passou pelo Plano Diretor, em 2021, e pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a LPUOS, sancionada em outubro do ano passado. Depois da consulta pública, as contribuições serão analisadas pelo ICPS e pela Câmara Técnica de Planejamento, Controle Urbano e Meio Ambiente do Conselho da Cidade. A versão consolidada vai ao plenário do Conselho da Cidade e, se aprovada, será enviada pelo prefeito Victor Marques (PCdoB) à Câmara Municipal como projeto de lei.