Cinco propostas da Prefeitura para o plano diretor do Recife que beneficiam o mercado imobiliário

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Prazo apertado com oficinas e debates realizados a toque de caixa. Propostas da sociedade civil que não foram sequer consideradas. Texto vago, aberto a interpretações conflitantes. Conceitos jogados ao vento, sem nenhuma ou com poucas definições. Sobram críticas ao projeto de lei do Plano Diretor do Recife, que começou a ser revisto em junho do ano passado e agora já está sendo debatido em audiências públicas na Câmara dos Vereadores.

O plano diretor é o instrumento básico da política urbana de uma cidade. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257, que regulamenta dois artigos da Constituição Federal) estabelece uma série de regras que todo município com mais de 20 mil habitantes deve cumprir. Entre elas, revisar o plano diretor a, pelo menos, cada dez anos, dar prioridade às prefeituras na aquisição de imóveis estratégicos e exigir a elaboração de estudos prévios de impacto de vizinhança (EIV) para obter licenças ou autorizações de construções.

Como cada município vai detalhar e gerir cada uma dessas regras é algo que deve estar definido no plano diretor, que, – está na Constituição – deve ter ampla participação da sociedade civil. O Ministério Público de Pernambuco já recomendou que a Prefeitura do Recife leve o assunto de volta para as discussões, pois considera que não houve participação popular, nem foram feitos todos os estudos técnicos necessários. Com isso, o PD corre o risco de até ser anulado na Justiça.

O projeto de lei do Plano Diretor do Recife tem 228 artigos divididos em seis grandes temas. São eles: políticas de desenvolvimento e ordenamento territorial; instrumentos urbanísticos; desenvolvimento sustentável, política de meio ambiente e saneamento básico; política de habitação, segurança urbana, patrimônio cultural e sistema de equipamentos urbanos e sociais; mobilidade e acessibilidade; e sistema de planejamento urbano participativo e gestão democrática e de informação e memória da cidade.

Mesmo com a recomendação, o projeto de lei segue o rito imposto pela prefeitura: está em debate na Câmara – nesta quarta-feira, às 14h, e na quinta-feira da próxima semana, às 9h, sempre no plenarinho – e deve receber emendas dos vereadores ao longo do mês de maio. Depois será levado à discussão e votação no plenário – a expectativa é que isso ocorra no final deste semestre ou no começo do próximo.

Mas quais são os pontos mais críticos da proposta do Plano Diretor do Recife? A Marco Zero leu propostas da sociedade civil, o projeto de lei e escutou as quatro audiências públicas já realizadas na Câmara. As críticas são inúmeras. Estas abaixo são apenas algumas das mais frequentes:

1 – A transição da outorga onerosa do direito de construir

Entidades como o Habitat para a Humanidade dizem que o texto que fala sobre a outorga onerosa – ou seja, quando o proprietário do terreno tem que pagar um valor ao poder público para aumentar uma construção – foi copiado e colado do PD de São Paulo.

O que é - O Coeficiente de Aproveitamento (CA) é um número que, multiplicado pela área de um terreno, indica a quantidade total de metros quadrados passíveis de serem construídos. Cada zona tem um coeficiente mínimo, um coeficiente básico (sem custo) e um coeficiente máximo.

Mas o que chama atenção na versão recifense é o período de transição para que esse pagamento seja feito. Nos cinco primeiros anos de vigência do PD, não haverá cobrança se a construção for uma vez a área do terreno, além do coeficiente básico. Nos três anos seguintes, a contrapartida financeira não é exigida até metade da área do terreno. Ou seja, na prática, são oito anos de transição. Como o Plano Diretor tem validade de dez anos, significa que em apenas dois anos a outorga onerosa vai realmente estar em vigor.

Pelo texto do projeto de lei, os recursos financeiros arrecadados com a outorga onerosa serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – FDU, que deverá ser gerido pelo órgão responsável pelo planejamento urbano e utilizado para execução da política de desenvolvimento urbano.

Trecho crítico:
“Nos primeiros cinco anos de vigência deste Plano Diretor, não será exigido o pagamento da contrapartida financeira correspondente a 1,0 (uma) vez a área do terreno, além do coeficiente básico; II – Findo o período de que trata o inciso anterior, não será exigido o pagamento da contrapartida financeira correspondente a 0,5 (zero vírgula cinco) vezes a área do terreno, além do coeficiente básico, pelo prazo de três anos.”

Confira na íntegra o projeto de lei do Plano Diretor do Recife:

2 – Direito de protocolo

O famigerado direito de protocolo continua, já que o artigo 212 explicita que “aos processos administrativos e projetos protocolados até o início da vigência desta lei serão aplicadas as legislações em vigor na data de seu protocolo”. Há, contudo, algumas restrições. No artigo seguinte, se prevê que os alvarás de construção que decorram de projetos protocolados antes da vigência do novo plano diretor só poderão ser renovados se a obra já tiver sido iniciada. Porém, nos casos de empreendimentos de impacto, poderão ser renovados os alvarás de construção se houver início do cumprimento de medida mitigadora exigida no curso do licenciamento.

Várias entidades da sociedade civil pedem que todas as novas construções, inclusive as já protocoladas, sigam a legislação vigente. É por conta do direito de protocolo, por exemplo, que ainda são erguidos prédios de 25 andares em Casa Forte, mesmo com a Lei dos 12 Bairros, que limitou o gabarito das construções, prestes a completar duas décadas.

3 – Definições para novo zoneamento

Não está claro como e qual seria a proteção às frentes de água. Há a criação de apenas uma nova área Zeis (na comunidade do Pilar, bairro do Recife). As entidades também criticam que não há inclusão de propostas da “cidade parque”. O que a sociedade civil propõe é que as áreas de desenvolvimento sejam pautadas de acordo com a infraestrutura, principalmente pela coleta de esgoto e abastecimento de água. Também propõem que o PD crie novas áreas Zeis, além de bancos de terra ao redor. As populações tradicionais – quilombolas, ribeirinhas, pesqueiras – não tiveram seus territórios demarcados, nem protegidos.

O que são as Zeis – As Zonas Especiais de Interesse Social são áreas carentes de infraestrutura e habitadas por população de baixa renda, onde haja possibilidade de urbanização, regularização fundiária e construção de habitação de interesse social. No Recife, são dividias em dois grupos. As Zeis 1, com 68 comunidades, compreendem áreas que não são de risco ou de proteção ambiental. São áreas como Brasília Teimosa, Coque e Ilha de Deus. As Zeis 2 são apenas sete comunidades, como a do Barbalho, prioritariamente de conjuntos habitacionais já implantados e que necessitam requalificação e processos de regularização urbanística e fundiária.

O projeto de plano diretor não proíbe desmembramento – dividir um terreno em dois ou mais – nem estabelece um gabarito (altura) máximo para boa parte das zonas. Grande parte é definida apenas pelo Coeficiente de Aproveitamento. No Centro da cidade, por exemplo, o CA é 4, o proprietário pode construir quatro vezes a área do terreno, o que as entidades consideram alto. Em Zeis do tipo 2 – destinadas a projetos habitacionais – o CA máximo também é de 4. Nas Zeis tipo 1, de 2.

Entidades, como a Rede Interação de Ação Comunitária, cobram que seja aplicado um gabarito máximo para as Zeis, de até quatro pavimentos. No projeto de lei, é de cinco pavimentos. A Rede também propõe a criação de uma zona intermediária ao redor das Zeis, com gabarito máximo de sete pavimentos, para afastar essas áreas da exploração imobiliária.

Além das Zeis, só há mais uma única limitação de gabarito expressa em todo projeto de lei: para novas construções na Avenida Boa Viagem, com altura de até 42 metros, o que equivale a um prédio de 14 andares.

4 – Projetos especiais

De maneira geral, o plano diretor é bastante vago para os projetos especiais – áreas sujeitas a planos específicos cujo conteúdo pode estabelecer parâmetros próprios. Não há nenhuma limitação. Sob a aba de projetos especiais, o PD inclui dezesseis áreas, principalmente no Centro e avançando pela Zona Oeste do Recife. Entre as áreas estão o Parque de Exposição de Animais, o Jockey Club e o bairro da Várzea. Pelo texto do projeto de lei, apenas as áreas dos Parques Beberibe, Capibaribe, dos Manguezais e Tejipió deverão respeitar os parâmetros estabelecidos pelas zonas onde os projetos se inserem.Todos os outros locais ficam submetidos a planos urbanísticos específicos, onde há menos estudos e pressão popular menor.

Um exemplo do que a falta de limitações para projetos especiais pode impactar na cidade é a área do Cais José Estelita. Apesar de contrariar os parâmetros do Plano Diretor de 2008, o projeto Novo Recife foi regulamentado pelo plano urbanístico de 2015, já que era uma área de projeto especial. No local, uma frente de água, serão construídas 13 torres de prédio, com até 40 andares.

5 – Saneamento de fora

É um problema grave e antigo. O Recife tem um saneamento extremamente deficitário: apenas 44% da cidade tem rede de esgoto e saneamento básico. Na distribuição de água, o percentual é melhor, de 89%, mas desigual: nas comunidades de interesse social, as mais pobres, somente 51% das famílias têm acesso à água pelo menos uma vez ao dia. A outra metade recebe abastecimento em dias alternados ou não recebe água. Fora isso, a Compesa tem perdas de água acima da média nacional, que chegam a 52%. Diante de todos esses dados, apresentados nas audiências na Câmara, a rede de saneamento não foi considerada para definir o zoneamento da cidade.

Na primeira audiência na Câmara, inclusive, o secretário Planejamento da Prefeitura do Recife, Antônio Alexandre, chegou a ironizar o pedido de entidades para que o saneamento fosse levado em conta para as áreas de desenvolvimento do Recife: “Se for esperar a infraestrutura, vamos passar 20 anos sem construir nada”. O principal fator para estabelecer o zoneamento foi a rede de transporte.

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