A Prefeitura do Recife aceitou alterar o cadastro de área verde da Mansão Harley Lundgren, na Zona Norte, a pedido da construtora que vai erguer três torres de 19 andares nos jardins do casarão. O processo ainda está em tramitação, mas a versão atualizada do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) informa que o pedido de revisão foi deferido e que a licença prévia ambiental já foi emitida. Por ser um Imóvel de Proteção de Área Verde (IPAV), o terreno é obrigado por lei a manter pelo menos 70% da área verde cadastrada. Segundo a prefeitura, o mínimo será cumprido. Mas só é alcançado porque houve mudança na forma como foi feito o cálculo da área verde.

Entre os bairros da Tamarineira e Parnamirim, a antiga moradia da família Lundgren – fundadora das Casas Pernambucanas e tema da série do Globoplay O Testamento: O Segredo de Anita Harley – tem duas proteções: uma, desde 1997, é de IPAV, que protege a vegetação do local, que possui 43 espécies catalogadas. Outra proteção, aplicada na reunião de 2 de julho do Conselho de Desenvolvimento Urbano (CDU) em que foi aprovada a viabilidade dos três prédios, é a de Imóvel Especial de Preservação (IEP), uma classificação municipal que impede a derrubada do casarão.

Toda a discussão sobre o imóvel nesta reportagem gira em torno de dois parâmetros: quanto de área verde o terreno tem cadastrado e quanto dela o projeto preserva. A construtora pediu a redução do primeiro, de acordo com o EIV, documento público disponível no site de licenciamento da prefeitura. O segundo número depende de uma escolha metodológica: se conta como área verde apenas o que está em solo natural ou também a copa das árvores que se projeta sobre áreas pavimentadas.

Os documentos do processo de licenciamento, do CDU e da nota da prefeitura para a Marco Zero apresentam valores diferentes para as duas coisas.

O projeto dos prédios é da construtora OR Empreendimentos – vinculada ao grupo Novonor, antiga Odebrecht – e prevê investimentos vultosos de R$ 500 milhões. O cronograma é de 44 meses para a construção de três torres de 60 metros de altura e um estacionamento em três níveis com 362 vagas de garagem. Os 85 apartamentos do projeto são de alto padrão, entre 297 m² e 370 m².

A sombra das árvores conta como área verde?

Dos três EIVs apresentados pela construtora, os dois primeiros trazem uma seção específica que solicita à prefeitura redução da área verde cadastrada de 9.783,30 m² (dado de 1997) para 9.371,18 m² — o que representa 435 m² a menos em relação ao cadastro atualizado em 2013, com vistoria em 2016, e que tem 9.806,39 m² de área verde. O estudo foi elaborado pela EKOA Engenharia, consultoria de Salvador contratada pela OR. O argumento da consultoria é que o cadastro mais recente teria contado como área verde trechos pavimentados que estavam cobertos pela copa das árvores.

Refazendo o cálculo “sem sobreposição da copa”, a consultoria chega a uma área verde menor: pela conta dela, a área verde do IPAV é a soma do solo natural (8.545,21 m²) com uma parcela da copa das árvores que se projeta para além dele, chegando a 9.371,18 m². O estudo informa a copa total das árvores, de 7.853,85 m², mas não detalha quanto dela foi efetivamente computado como “excedente”, nem como esse cálculo foi feito.

Comparando com o cadastro de IPAV mais atualizado, a redução pedida nos primeiros documentos é de 435 m². O EIV, porém, fala em 412 m², porque compara com o primeiro registro, de 1997. Em nota para a MZ, a Prefeitura do Recife também usa o número de 1997.

Reduzir a área cadastrada reduz também o piso legal: o mínimo a preservar cairia de 6.864 m² para 6.560 m². O primeiro pedido de alteração da área verde teria sido indeferido pela prefeitura. O EIV mais recente, de 12 de junho, afirma que a prefeitura “reconsiderou o entendimento anteriormente apresentado” e que “foi reconhecida a adequação da metodologia proposta para o caso específico”.

Já o parecer aprovado pelo CDU reproduz a ficha cadastral com os 9.806,39 m² — o número maior, mais atualizado — e declara o projeto em conformidade com o IPAV, sem mencionar em nenhum trecho que o EIV pediu a redução desse número.

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Por sua vez, a Prefeitura do Recife, em nota para a Marco Zero, afirmou que o projeto preserva 72,74% da área verde, 7.116,82 m², com base no cadastro de 9.783,30 m². A Prefeitura do Recife não detalhou como compôs o número, que supera em cerca de mil metros quadrados o solo natural declarado no projeto arquitetônico.

No EIV, a nova metodologia proposta para a área verde do imóvel diz somar ao solo natural “a projeção excedente da copa das árvores”, sem citar a norma que estabeleceria esse critério.

Ou seja, o estudo do empreendedor usa o argumento da copa das árvores nas duas direções: quando pede a redução do cadastro, sustenta que a projeção da copa não pode se sobrepor a áreas impermeáveis no cálculo; para chegar ao número que propõe, soma ao solo natural justamente a copa que se projeta para fora dele. Vale ressaltar que a Lei 16.176/1996, que criou a categoria IPAV, define área verde como “toda área de domínio público ou privado, em solo natural, onde predomina qualquer forma de vegetação”.

Como a Marco Zero não teve acesso à licença prévia ambiental nem ao Parecer Técnico SLAUP nº 20/2026, não é possível saber o que exatamente a prefeitura deferiu: se a redução da área cadastrada, se a metodologia que soma ao solo natural a copa das árvores projetada sobre áreas pavimentadas, ou ambas.

O certo é que os números na nota da Prefeitura do Recife não batem com o que está apresentado no EIV mais recente. O EIV descreve como “grande área verde a ser preservada” uma superfície de 5.740,68 m², o equivalente a 58,7% da área cadastrada em 1997. É o mesmo valor que, no quadro de parâmetros do estudo, aparece na linha de solo natural.

Em nota, a prefeitura afirmou que o projeto ainda será analisado “pelos órgãos municipais competentes e deverá atender integralmente à legislação urbanística, edilícia, ambiental, patrimonial e de acessibilidade, bem como às exigências específicas decorrentes da classificação do imóvel como IPAV e IEP”.

Qual a área verde da Mansão Harley Lundgren?

Fonte	Área verde	O que representa
Cadastro de 1997	9.783,30 m²	Registro original do IPAV 45
Cadastro de 2013	9.806,39 m²	Atualização da SMAS; consta da ficha reproduzida no parecer do CDU
Nota da Prefeitura (2026)	9.783,30 m²	Base usada para calcular os 72,74% preservados
Pedido do empreendedor (EIV)	9.371,18 m²	Redução que a consultoria da OR solicitou à prefeitura

Projeto usa 99,88% do potencial construtivo do terreno

O quadro de parâmetros do Estudo de Impacto de Vizinhança também mostra que o projeto está encostando no limite construtivo permitido pelo zoneamento. O coeficiente de aproveitamento máximo permitido no local é de 3,5; o empreendimento apresenta 3,495. Em área, isso significa que o teto legal de construção no lote é de 39.477,52 m² e o projeto ocupa 39.430,69 m². Sobram apenas 46,83 m² de potencial construtivo não utilizado, ou 0,12% do total.

Os documentos públicos analisados pela Marco Zero não mostram como seria feita a construção dessas três torres sem que seja necessária a retirada de árvores para a passagem de máquinas de grande porte e caminhões pelo terreno. Como o projeto se encontra próximo, ou talvez abaixo do mínimo exigido pelo IPAV, qualquer árvore retirada para manobra de veículos durante a construção pode deixar a situação da área verde do imóvel ainda mais complicada.

No EIV, está escrito que será feito o plantio de 90 árvores como compensação em dobro pelas árvores que serão retiradas, o que corresponde ao corte de 45 árvores. O plantio será na área do empreendimento e na via pública adjacente, segundo o estudo. Árvores que, se bem cuidadas, demorarão décadas para terem copas tão frondosas quanto as que estão hoje no imóvel.

Como foi a reunião do CDU que aprovou as torres

A Marco Zero teve acesso à ata da reunião do Conselho de Desenvolvimento Urbano (CDU) que aprovou a viabilidade do projeto de três edifícios nos jardins preservados da Mansão Harley Lundgren. Foi uma reunião online, indo das 9h10 às 13h06 do dia 2 de julho. O projeto no terreno do casarão da rua Padre Roma era o último assunto de uma pauta com quatro itens. Antes de chegar a ele, o presidente do conselho e secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Felipe Martins Matos, deixou a sessão. Ele informou que tinha reunião marcada com um ministro de Estado e passou a condução à suplente, Taciana Sotto-Mayor, secretária executiva de Licenciamento.

Foi ela quem propôs inverter a ordem da pauta, com a classificação do casarão como Imóvel Especial de Preservação sendo votada antes da viabilidade das três torres. A justificativa registrada em ata é que a sequência tornaria a discussão “mais clara e coerente”, permitindo ao conselho deliberar primeiro sobre a preservação do casarão e, em seguida, sobre “a implantação do empreendimento no restante do terreno”. Não houve objeções. A preservação municipal foi aprovada por 20 votos, sem nenhum contrário.

Na sequência, o arquiteto João Domingos apresentou o projeto das torres. Disse que o terreno tem aproximadamente 11 mil m², que é classificado como IPAV e que passaria a ser também IEP. Afirmou que o empreendimento “atende aos parâmetros urbanísticos previstos na legislação, destacando a preservação de área de solo natural superior ao mínimo exigido”. Não apresentou números.

Em seguida, o conselheiro relator Roberto Lemos Muniz foi convidado a falar, mas a presidente em exercício pediu que ele resumisse o parecer em vez de lê-lo integralmente, “considerando o adiantado da hora e a saída de alguns participantes da reunião”. Muniz aceitou. Ao resumir, disse que o projeto “deverá manter, no mínimo, 70% da área verde cadastrada”. Também não apresentou números.

Durante a reunião do CDU, a conselheira Circe Monteiro, representante do Mestrado de Desenvolvimento Urbano da UFPE, pediu esclarecimento sobre a área de solo permeável do empreendimento, apontando “possível equívoco material” e observando que a tabela exibida na apresentação indicava valor “zero”. O arquiteto João Domingos respondeu que o zero “decorreu da forma de apresentação da tabela, não significando ausência de soluções de permeabilidade”, e repetiu que o projeto prevê solo natural acima do mínimo exigido, além de “pavimentos drenantes e outros sistemas permeáveis”, sem informar nenhum número.

Em nenhum momento da reunião — nem na apresentação do empreendimento, nem no resumo do parecer, nem nas respostas aos conselheiros — se disse quantos metros quadrados do terreno serão pavimentados, quanto de área verde restará depois das obras ou quantas árvores serão retiradas. Tampouco foi mencionado que o Estudo de Impacto de Vizinhança pediu à prefeitura para reduzir a área verde cadastrada do imóvel.

Ao responder outra pergunta de Circe Monteiro, o arquiteto informou que a licença prévia ambiental do empreendimento já havia sido emitida. A votação seguiu sem mais debate. A viabilidade das três torres foi aprovada também por unanimidade. Em nota à MZ, a prefeitura afirmou que a ata ainda precisa ser aprovada na reunião seguinte do conselho antes de ser publicada no Portal de Licenciamento Unificado.

Pesquisadores veem perda de paisagem na Zona Norte

O geógrafo Ítalo Soeiro, doutor em Desenvolvimento Urbano pelo MDU da UFPE e pesquisador do Laboratório da Paisagem (UFPE), analisa que o futuro empreendimento reúne três camadas de valorização: o verde como ativo imobiliário, o casarão como ativo simbólico, e o espetáculo midiático como valor de marketing, se referindo à série sobre a herdeira das Casas Pernambucanas.

“O elemento do patrimônio, da memória, é muito utilizado como produção de valor para o empreendimento imobiliário. Há muito tempo o pensamento urbano deixou de entender o patrimônio e as patrimonializações como um processo contraditório com a produção de valor. A professora Norma Lacerda e outros que estudam mercado imobiliário mostram que a patrimonialização também é interessante em alguma medida para o mercado imobiliário”, afirmou Ítalo Soeiro em entrevista para a MZ.

Para Soeiro, é um caso que mostra que os IPAVs, de maneira geral, estão ameaçados. “Vende-se a lógica da preservação. Claro que é uma preservação numa lógica privada, fetichizada, que é vendida no próprio nome dos empreendimentos: Jardim não sei o quê, Bosque não sei o quê”, exemplifica.

Ainda que o novo empreendimento preserve os 70% de área verde, há impactos que não estão sendo contabilizados. “A patrimonialização não garante que o impacto desse empreendimento vá ser controlado, porque ele tem um impacto severo. Impacto na percepção, no acesso, e também na perda dessa massa verde, sobretudo no contexto da Zona Norte, que já está bem adensada”, critica Soeiro.

“A paisagem é argumento de proteção tanto do IPAV quanto do IEP. E vamos ter, na verdade, uma mudança significativa da paisagem: três torres de 19 pavimentos”, reforça Davi Valentim. “O que é diferente nesse caso específico é que estamos falando de um IEP com um IPAV. Não estamos querendo proteger só uma casa. É uma casa eclética, mas é também uma vegetação, é uma paisagem. E está numa zona que, no zoneamento da prefeitura, é considerada zona de desenvolvimento sustentável, de beira de rio. Pela própria lei, isso deveria ser importante”, afirma o urbanista.

Proteção pública, uso privado

Os dois pesquisadores ouvidos pela Marco Zero criticam que um imóvel com duas preservações siga sendo de uso de uma parte ínfima da população recifense. O condomínio prevê 629 moradores. “Era um jardim privado de famílias abastadas. Nesse sentido, o imóvel vai manter sua origem patrimonial de jardim privado”, critica Ítalo Soeiro.

“É muito comum aqui no Recife ter um IEP como salão de festa de prédio de rico. É como se fosse uma contrapartida, já que não há quase nada de contrapartida nesses empreendimentos. Mas o que eles usam como suposto argumento de contrapartida é, na verdade, o que já deveria estar incluído no projeto” , diz Davi Valentim.

“O propósito de um patrimônio é que ele seja de acesso público. Aquela casa é privada, sim, mas está ali representando um contexto histórico, uma vegetação, algo significativo para a cidade. Se você olhar as imagens de cima, o buraco verde que é aquele lugar num território já cheio de prédio é um resquício de algo que é histórico para o Recife”, analisa Valentim.

O urbanista lembra que nem todo imóvel tombado precisa virar museu. Há outras formas de uso, como prédios para órgãos públicos e instituições. Ele cita o Pavilhão de Óbitos, anexo da antiga Faculdade de Medicina, que tem um tombamento estadual e hoje é ocupado pelo Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-PE). “O adequado para o imóvel da rua Padre Roma seria uma apropriação disso para uso público. O uso residencial é o pior que se pode colocar ali”, critica.